“土地增值税清算”引发六大问题争论
2007年1月16日，自从国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求从2月1日正式向房地产开发企业征收30％—60％不等的土地增值税。此通知一公布即引起轩然大波，购房者、开发商、业内专家及政府机构再一次聚焦国家的宏观调控政策。
土地增值税这一税种在1993年就已经设立，但一直没有在全国大面积正式征收，在部分地区有所尝试，但基本都是按销售收入的一定比例，而且根据资料来看，都没有超过2％。那为什么14年都没能实施这一政策，现在才推行全国是实施这一政策的最佳时机吗？是否对房价产生一定影响？开发商是否会将此转嫁给购房者吗？…
…带着这些疑问，我们来看“并非新政”的“土地增值税清算”是否会对房地产业产生影响，并和大家一块共同探讨“土地增值税清算”后延伸出来的六大问题，以供大家参考！
问题一：14年没能实施的政策，变“预征”为“清算”,是否是实施的最佳时机,可以实施多久?
目前，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预(销)售商品房收入1％———2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。而按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；超过200％部分，税率为60％。但是在现实操作过程中，这种累进税率极少被严格使用。目前各地土地增值税征收大多采用预征收制，也就是在没有确定增值额的情况下就预先征收，一般预征额大多是房屋销售价格的1％至3％。这种税率和房地产行业的高利润明显不符。而“清算制”可以堵住这些漏洞。本次重申土地增值税的关键之一即变“预征”为“清算”。
业内人士和政府有人指出，“预征”转为“清算”是让土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负，它也不会增加开发商的成本，而只会压缩房地产开发的利润空间。可是没有一个开发商愿意自己的利润降低，只会追求更高的利润。因此，就算所谓的成本没有降低，但是要想与原来的利润持平就必然提高房价，何况每个公司都有自己的利润指标，相信没有一个开发商的利润指标是逐步递减的，其实质依然是增加了房地产的成本。
另外，最高税额高达60％的土地增值税，将严重影响开发商的利润以及开发积极性，这样住宅供应量就会减少，市场供求就会失衡。我们知道，决定房价的第一要素是供求关系，也有很多专家人士对北京等地持续飞涨的房价解释为是供不应求的结果，真的如此，我们就要为“开征土地增值税”捏把汗了，“土地增值税”怎么征，可以实施多久，我们试目以待！
问题二：土地增值税的清算，是否会对房价产生一定的影响？
目前两种意见：
第一种：目前，房地产业突出的问题就是：房价过高！如果不能控制房价，这项调控是来调控谁的？房产业中主要的三方是：政府机构、开发商和购房者，我们从征收土地增值税后，这三方面的利益来分析，看谁将是受益者，房价真的不会降吗？
征收土地增值税，开发商无疑多了一笔支出，这笔支出最终由谁来消化是个值得探讨的问题，我们分两种情况：一种是将增值税计入房价，房价升高；一种是不计入房价或部分计入房价，即增值税由开发商埋单，开发商降低利润，房价不变，受益方会是谁呢。
可见，征收土地增值税调控房产业的过程中，开发商有赚有亏，而购房者是只有亏没有赚，房价亦是只可能升而没可能降。
第二种：业内有关人士分析，开发企业税负增加，对于楼价肯定有影响，就像对二手房交易环节加税导致二手楼价不同程度上扬一样，对任何行业的生产者和产品供应者的加税政策，都有可能产生提高产品价格，来转嫁或抵消政策影响的现象，如果这个市场是供不应求，可能性则更大。这应该是个简单的经济学道理。
一部分开发企业可能将加税的成本打入房价。但实际上，去年楼价上升的幅度比较大，楼价已经在高位，市场成交有缩量，部分购房者产生一定的恐高情绪，如果开发企业再将这些成本打入楼价，势必会影响销售量，开发企业会得不偿失。加价行为一定会考虑市场的承受力。站在供求双方的博弈角度看，未来楼价不会因为土地增值税明显上升。
问题三：土地增值税的清算，追求利润的开发商会将其转嫁给购房者吗？
这个问题，CCTV-4〈理性理财〉节目已经谈及此问题，就是会不会将增值税计入房价，这是购房者最关心的问题，也是影响房价的头等“利器”。
也有两种意见：
第一种意见：正如CCTV-4嘉宾聂梅生和牛文文所说的：房价不仅仅取决于地产商，是对商业模式的调整，督促他们尽快开发，暂时不会出现此类情况。
土地增值税征收的对象虽然是开发商，但是开发商会否将这部分成本转嫁给消费者，助涨房价？专家和业内人士均予以否认。
另一种意见：税务部门强调，提高土地使用税、清算土地增值税政策只适用于开发商，不会向购房者收取，不会影响到房价。果真如此，清算土地增值税或能给开发商利用囤地牟利的做法造成致命打击。问题是，由此增加的成本开发商们愿意承担吗？在房价依然坚挺的大背景之下，增税不影响房价恐怕只能是一厢情愿，开发商毕竟不是省油的灯。
收税直接影响成本，成本增加利润减少，精明的开发商自然有了提高房价的借口。由此我想到了前段时间的卡拉OK版权费，有的地方甚至连收都没收呢，就先拿这个当借口涨了包厢费。
所以，征收土地增值税必须先解决成本转嫁的问题，以切实的措施保证“不影响房价”。倘若配套措施不到位，肯定会使“房奴”身上的大山更沉重。
问题四：土地增值税的清算,是否将有助于经济适用房、限价房、合作建房等，鼓励建造普通廉价的住宅呢?
根据新政，除经济适用房和限价房外，普通住宅、非普通住宅和商业用房都在征收之列。根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20％的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20％加计扣除部分)20％的，免征土地增值税。
业内人士称，由于土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要交纳的土地增值税越多；另外，别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅，所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。
这样以来，是否对于经济适用房、限价房和刚刚出现的合作建房有所帮助和督促呢，我们拭目以！
问题五：土地增值税的清算，因为成本核算存有变数，所以企业成本核算办法将成为工作重点，而征收执行是否也存在一定的难度呢？
房地产市场调控至今未能取得明显效果，甚至出现了越调控价格越高的现象，建设部曾透露国务院对调控现状不满意，追根溯源，其中一个重要原因就在于相关调控措施互相抵触。房市调控的目的是阻止房价上涨，促使房价理性回归，而加强住房用地的供应量、加大市场需求量大的中小户型住房供应和加大经济适用房或廉租房的供应，无疑是最有效的措施，但是，有关部门和地方政府又担心土地价格降低导致土地出让金减少。于是，出现了房市调控措施与土地紧缩措施同步而行的离奇现象，两种方向相反的措施互相牵制，再者开发商追求更大利润，房价越调控越高也就毫不奇怪了。世上很少有两全其美的政策，刻意去追求这一效果往往是两头尽失，背离初衷。土地增值税的清算，无疑为房市中各既得利益主体继续推动房价上涨提供了一个新的借口，同时，只有通过推高房价转嫁税收成本，相关既得利益主体才能继续维持高利润。
一旦高达30％～60％的土地增值税被转嫁到房价中，房价上涨就在所难免，这将进一步加大房市调控的难度，使房市调控越来越成为难以完成的任务。如何清算成本、核定利润，以及防止土地增值税被转嫁到房价中的配套措施都是此政策能顺实施、产生效果的关键。
问题六：税收调控下的房价心存忧虑，一套房子到底要缴多少税呢?
举例说明吧！以一栋成交价格为100万元的商品房为例，从它破土动工到建成交付再到住房者手中，按照现行税率计算总共需要缴纳16.145万元的税，其中开发商需要缴纳12.595万元、购房者需缴纳3.55万元的各种税费。
（注：本文仅代表个人观点，部分数据资料来源于1月20日：中国经济网世纪经济报道
经济观察报 北京商报，在此以表致谢！）
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