姜仁：地块越升值，购房者就越惨

昨天一位网上好友（“南都媛”）问起我“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”的问题，于是我阅读了《通知》后，写下了《地块越升值，购房者就越惨》这篇文章。

原来“囤地”较多的企业，以后就惨了。因为从2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面的清算。国家税务总局网站前天发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从下月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。最近一年多以来，全国开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，大部分地区以预征形式进行征收，要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1%~2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。但至今为止，土地增值税的结算一直没有真正落实。

先说对房价关系作用：腾讯消息说“业内人士表示，这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，但对于房价关系不大”。“但是，这一政策影响将不会直接体现到房价上。中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。”我认为“对房价影响不大”是对百姓的迷惑，供求关系是很重要，但不是唯一的因素。不妨大家想一下，国家征收费税，哪一个地产商人愿意掏出自己的腰包上缴国家呀，可笑的论断。别的不说，中国的乃至世界的房地产开发商有这么高的素质吗？理性的分析一下，短时间内可能开发商先缴上这部分税，但长期考虑一下，这部分税早晚会加在购房者头上的，“羊毛出在羊身上”。而当地产行业真正进入博弈的高潮期，可能有地产商人与购房者们共同承担了，无非是商人多一点购房人少一点罢了，但最后还是“羊毛出在羊身上”，成为购房者的事。

再说说征收的税率：《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30％，最高税率为60％。对于向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税，我认为这个征对新政有点摸不着头脑，税率有点偏高，不征不征，一征就一步到位，大家反映蛮大的，虽然在大家都在“喊打过街老鼠”的时候，这样下去怕执行可能也有困难。

最后说说对地产企业的影响：这次税收清算对于各家房地产开发商的影响可能不尽相同，如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响，也是这次征收的困难所在。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税，所以地产商人对此付出的代价也是不一样的。如果地产公司土地储备充裕，而财务紧张的话，将是重中之重，对企业而言是很困难的。综观全局，谁让土地升值越快，谁的成本就越大。这也符合事实，但是对于有大量土地，而没有分文的地产企业而言又怎么办呢？

所以，地块越升值开发商成本越大，购房者就越惨！

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