绍兴楼市：从鉴湖时代跨向杭州湾时代
————绍兴楼市多层面解读
随着近年绍兴社会经济高速增长、全面兴旺时代的来临，它由一个历史小城跨入大城市的行列。其强劲的发展态势和勃勃生机预示着更大规模的城市发展，城市形态也随之由单一中心向多组团式结构急剧转变。由于注重规划的前瞻性，绍兴市区的发展不是像杭州、苏州、无锡一样滚动式发展，而是由三大组团向绿心汇合，这是世界规划史上少有的创举，今年7月绍兴市政府及时作出创建杭州湾工业新区的决定，更使得城市发展空间的急剧增大，城市用地按照历史上的绍兴城依会稽山余脉8座尾丘，到鉴湖时代，再沿着杭甬铁路伸展，进而在目前呈现向北沿江开拓的趋势。如果说以前的绍兴是会稽山下的山阴小城的话，那么近几年已逐步演变成了依山达江极具活力的现代化大绍兴。可以说绍兴已经从过去的会稽山时代、鉴湖时代走向了现在的杭州湾时代，这是当地政府的发展策略，也是长江三角洲经济一体化的必然要求。
绍兴大城市规划的组团式结构，决定了绍兴房产市场的“四处开花”。
纵观绍兴楼市的发展格局，可划分为五大块。大体为：市中心区块、柯桥区块、袍江与滨海区块、上虞百官区块、南部会稽山高档别墅区块。如果把三年前的环城河建设看作绍兴楼市一次整体提升的话，那么绍兴大城市组团式发展战略的实施，就是绍兴楼盘按照总体规划有秩序地四处开花的明智之举。
组团：先造环境后造项目
绍兴各大组团的建设，坚持先规划后建设的原则，充分利用独特的自然和人文资源，结合江南水乡风情，以规划的超前性来保证各组团建设的高品位。从绍兴的整体城市规划来看，柯桥、袍江与滨海、上虞百官（绍兴与上虞地域上的天然联系），都是大绍兴的重要组成部分，也是未来绍兴商住用房的主要发展地。
一个良好的居住环境本身就是一笔无形的财富。绍兴作为传统的江南水乡在规划中，做足“水”文章和“绿”文章。随着绍兴城市绿心的开发和大环河的建设，无疑提升了绿心周边地块、城南以及南部会稽山麓地块的价值空间。
以袍江为例，袍江位于大绍兴“四大组团”的核心位置，中心商贸区占地16平方公里，为杭州湾工业新区的生活后勤基地，并为袍江工业区商贸和居住配套。而贯穿该区的越东路是大绍兴规划中南北连接越城、袍江以及江滨的主要通道，是绍兴由鉴湖时代走向杭州湾时代的主要发展轴线，即将拓宽为100米路面的329国道是虞绍城市组群中连接柯桥、袍江以及上虞的重要纽带。
6月18日下午，来自市区和杭州、上虞等地的39家房地产企业及个人展开激烈角逐，这次袍江工业区推出了位于中心商贸区内，总面积804亩的7块地块，是袍江工业区历次竞拍地块最多，面积最大的一次，共经过500多次轮番举牌。竞拍场面最激烈的要数袍江工业区的C18号地块，此地标底价为5200万元，仅4次加价就到1亿元。可以说袍江的土地已炙手可热，一些专家和政府人士认为，袍江地块地价飚升，跟政府提出的“组团+绿心”城市发展战略大有关系。最近政府决定举全市之力，把袍江开发建设成以高新技术产业为主导的现代化工业新城区，袍江正式成为绍兴中心城市的组团之一，这种地位无疑让投资者吃了一颗“定心丸”。
区块：五大区块 优势互补
未来绍兴楼市的发展，各组团在组团中心地块继续发展有特色的品和安置用房，同时不失时机在组团边缘推进城中村改造步伐，各组团都在着力营造有自己特色的人居环境。
市中心区，包括老城区、绍兴经济开发区和城南新区，商品房用地已趋向饱和，随着旧城改造的加快，越来越多的市区居民搬到了环城河以外。沿环城河一带商已建起相当一批高尚住宅区，如凤凰岛、置业风泽园、枕河人家，还有城东的森海豪庭和城西北的江南明珠园，柯桥区块也有湖中园，袍江区块建成、在建、拟建的商住用房总面积将达180万平方米。随着城市的向北拓进，袍江地块将是房产商争夺的又一焦点。还有上虞百官，因为绍兴与上虞在地域上的天然联系，又是大绍兴的一部分，再加上慈溪的杭州湾大桥和“绍嘉”跨海通道的规划兴建，无疑提升了上虞市的区位优势。从上虞的城市规划可看出，城市中心开始北移城北新区，上虞从曹娥江时代跨向了杭州湾时代，和绍兴一样，跨向杭州湾是它们殊途同归的出路，上虞的区位优势使得它的房价相对周边地区偏高。其他如南部高档别墅区，包括会稽山旅游度假区、平水地区、柯岩旅游度假区等，这些地区依托优美的自然风光和独特的人文资源，适宜发展中高档住宅或者别墅区。香格里拉、润和庄园、会稽山旅游度假休闲中心高尔夫别墅、平水维多利亚别墅区，柯岩越都名府的建设在一定程度上提升了南部整体居住环境的品位。这些地块的相继开发，使得整个绍兴楼市变化莫测，但有一点是非常清晰的，楼盘的目标客户正在细分，区块的优势互补成为绍兴楼市的一个显著特点。
楼盘：水景
绿化健康居住
近年来，亲水性住宅正逐渐成为国内中高档楼盘的一副好牌。借水造宅，把最活跃的因素融入到最生硬的建筑中去，通过水的点拨来反映建筑的生动，不失为一种非常贴近中国历史、社会、文化与生活的建筑语言。巨大的市场推动力，也加快了水景住宅成为国内楼市新宠的步伐。
同样绍兴的楼盘建设更是离不开水的点拨。绍兴作为江南水乡，河网密布，有着发展水景住宅有利的自然条件，这不同于北方以人造为主的水景住宅。绍兴大多楼盘借助江南原有的水生环境，依水建楼。镜湖山庄的宣传由头是鉴湖源头山地别墅，以亲自然为景观主题，建成低密度、高绿化率的大型高档纯别墅区。越都名府则以“水”为构思主题，通过地势和地形的变化，营造自然环境和居住生活完美统一的健康生态别墅园区。东泽庄园更是直接，至力于打造“亲水别墅，完美人生”。此外还有上虞的多元世纪城，她将以绿色、舒适、多样、安全等后小康居住理念为目标来演绎“好山好水好人家”这一生动祥和的意念。
由此可见，水景住宅无论从哪个方面去看，其生命力都应该是无量的。对于开发商而言，实现土地利用价值最大化，做“水”文章无疑是一条很好的途径。
除了“水”文章以外，开发商们还在绿色、健康上做文章。如何在有限的住宅小区空间内，既提高住宅容积率，又保证绿化覆盖率，使二者达到和谐统一，这是房地产开发商与业主共同关心的问题。房地产开发商不能做赔本经营，而业主也不能做环境污染的牺牲品。“非典”过后，人们对绿色、健康更为重视。小区绿化率３０％以上才能保证居住人群的生活用氧。专家提醒，多种草坪、灌木、乔木类多层次树种等垂直绿化更能增加绿化空间占有量，此外屋顶花园也是提高绿化率的重要途径。专家建议政府应制定一些优惠政策来鼓励房地产开发商发展这些项目。据悉，在绍兴某小区环境建设中光购置一棵树就花了上万元。
受“非典”影响，市场上出现了购房新变化，人们对居住环境、居住质量开始重新审视，而健康成了重要标准，“康居工程”的出现正迎合了消费者要求“住宅健康化”的心理。“康居”工程设计以人为本，亮出环保的口号。消费者选择住宅也不再仅仅依据距离远近、房间大小等简单的标准，单纯地追求美观、豪华，而是更注重住宅的健康性、生态性等内在品质。“非典”之后，人们更意识到“健康住宅”对生命、对生活的重要性。康居工程即迎合了这种现代房产消费趋势，又符合现代居住高品质要求，倡导了一种全新的居住理念，成为房产业的一颗冉冉升起的新星。现在绍兴已经有多家房产商打着“康居”的口号开发新楼盘，比如柯桥置业有限公司正在操作的“鉴湖景园”，便属于国家安居示范小区，还有嵊州绿都置业公司也在积极争取国家康居示范小区。
开发商：投资热情依然高涨
绍兴楼市几年来持续坚挺，让众多房地产开发商嗅到了遍地金子的味道，许多外地公司、行业外公司纷纷介入这一行业，仅在市区，通过土地拍卖大小房地产商一下子冒出几十家。同时上海杭州等商家纷至沓来，温州的一些房地产商甚至组团前来考察绍兴的房地产投资环境。
绍兴房产市场竞争激烈，但是房价依然居高不下，均价在每平米3000左右。由于绍兴各式楼盘林立，房产商也从低端的市场竞争转向“房产理念”上的开拓，也可以说绍兴楼市进入了“概念时代”，“卖楼卖概念”成立各房产开发商的共识。
造成绍兴楼市居高不下的原因，一是大规模的旧城拆迁改造，二是良好的大环境和居住环境吸引了许多外地房产投资商的青睐。
绍兴楼市的分区块发展，给市民们购房带来了更多的可选择余地，吸引了更多的人来绍投资置业，这反过来又提升了绍兴房价，增加了房产投资商的投资热情，从而使绍兴的楼市向四处发散，朝着快速的方向发展。
( 本文内容摘自《绍兴楼市》)
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