房屋价格和开发成本并无多大关联

     针对外界质疑的土地价格推高房屋价格，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查，结果显示，地价占房价平均比例为百分之二十三点二，而某开发商认为，政府的税费在房地产开发中占有很大比重。其实，无论哪种说法，和当前超高的房价都没有太大关联。只有银行宽松的信贷和开发商对市场趋势的判断和房价走势相关。

     首先，我们来看看购买房屋者有哪些对象，一种是自住者，所谓的刚性需求者，在这部分的购买力中，人们往往会将其的收入和房价来做比较，然后得出房价会下跌的结论，因为中国人的薪水很低，根本支撑不了当前如此高的房价。因为国际上有着通行的收入和房价之比，总房价为家庭年收入的六倍左右比较合适，而按照中国人目前的收入水平来说，这个比例已经远远超出了国际通行的比例，也就是说，按中国人的收入来讲，是承受不了这样高的房价的。

    但是，人们是否注意到，中国的国情和西方有着很大的不同，中国人喜欢包办孩子的一切，包括给孩子买房嫁娶。总觉得，没有房子孩子成不了家，是父母的责任。于是，就出现了全家共同努力为孩子置业，有的甚至是三代人共同出钱、共同按揭还贷。父母甚至的祖辈将未来养老的钱都贡献出来，给孩子安家。这就使得国际上通行的房价和收入之比，在中国失去了统计上的意义。

    第二种购房者为外资企业、华人华侨、合资企业，这些人有的在中国有企业，员工居住需要解决；华人华侨赚了钱在中国置业已成普遍现象，笔者所认识的一些华人华侨几乎都在中国中心城市，比如杭州、上海、北京等地购买别墅公寓，而大部分购买的都是高档住宅，投资居住两相宜。这也是导致交通出入、生活设施配套方便的城市中心地带楼宇价格坚挺的原因之一。有的国家对外国人买房是有所限制的，在中国不存在这样的情况，外国人在中国置业甚至可以享受国民待遇，得到银行的贷款。从这方面来说，中国政府还是希望房地产繁荣昌盛，价格继续上涨。毕竟西方国家的购买力要比中国人强多了，只要他们介入购买，价格自然难以下跌。

    第三种为各地富裕起来者到大城市购房，比如温州人，他们习惯于在孩子考入北京、上海、杭州等大城市高校时，忙着给孩子在当地置业，方便孩子将来就业居住。比如山西开矿者，内蒙开矿者等等。而一些飘在大城市中的年轻人也有着购房的需求。所以，人们普遍预期，大城市的房价不会大幅下跌，即便是下跌了，也会很快复苏，果然如此。

    投资需求也是相当大部分，中国投资渠道不宽，股市总是大起大落，被套牢者无数，而十几年来房价一直在上涨，几乎没有人没套过，作为个体投资者来说，投资房地产很是放心，而其他的投资工具很少。的确，这几年投资房地产者，都是赚得很多，倒房倒成千万富翁在温州这么个中小城市不在少数，赚不赚钱，就在于敢不敢倒，一些资金量少者，就几个人合伙首付按揭购买，然后卖出，赚取差价。

    大家都知晓，房地产业是资金密集型的产业，无论是购买者，还是生产销售者，都需要资金的支持，不像股市，政府是不允许信贷资金进入股市的，而支持信贷进入房市。当银行银根相对宽松的时候，房地产自然就会红火。经过过去一年来的等待观望，在银行信贷的强有力的支持下，横盘整理中的中国房屋市场终于出现了井喷行情，量价齐升。无论是刚性需求者还是投资需求者，还是国外人士，华侨、华人纷纷入市,在很短的时间内就进一步推高了房价.

   此一轮房价的上升，真的让很多人傻了眼，包括进行趋势分析的评论员，持币等待房价下跌的购房者，连专家们都觉得房价上涨来势之凶猛，始料不及。曾有著名房地产开发商，称此一轮房价要等到2012年才见底。于是，就又有了是因为土地价格的上涨推动了房屋价格的上涨，还是因为政府所收税费太高抬高了房价的争论。

    国土资源部认为土地价格决定不了房价，因为其所占比例很小，而某开发商向媒体提供一份房地产成本清单，称各级行政部门的税费在房价中占了很重的比例。看看这份清单，其实，也说明不了问题，清单中表明的收费都是按每平方米收费，或者是将其按每平方米来分摊。他所提供的范本城市是房价比较低的城市，这种成本分摊的计算方式没有普遍意义，他不能够代表中国绝大多数城市。假如将其放在房价很高的城市来计算，来分摊，那么，这种税费在房价中所占的比例就很小了。

    房价太高或者不高，房地产是暴利还是非暴利，这种争论都是没有实际意义的，反而误导了消费者，有的消费者就是在房价是跌还是涨的争论中失去了购房机会，原本够得上首付的积蓄，最终连首付都支撑不了，只有独自郁闷和后悔。

    究竟是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都是没有实际意义的争执。去年，当房地产处于低迷状态时，销售受到了观望的影响，房地产业界频频传出资金链将要断裂的消息，开发商们自我调侃自己成为了猪坚强，在瑟瑟寒风中过冬，有的甚至提出让政府出台政策救市，而不少当地政府的确出台了救市政策。房价也只是在个别城市出现了下跌，大部分城市尤其是中心大城市中心地段的房屋，几乎没有出现价格上的下跌。今年五月开始，房价却出现了报复性的上涨。

   尽管人们望房兴叹，但是房价毕竟还是上涨了。其实，房价的上涨和土地价格啊，和政府税收啊，基本没有什么太大的关联。但是，房价和银行的资金供应的关联度很高，毕竟生产销售者者，购房者都需要银行大量资金的支持。温州的房屋中介就称，此一轮的价格上涨是银行资金推动的。

    作为开发商，自然是希望价格越高越好，他们绝对不会按成本来定价格的，他们获取土地的年份不同，价格也不同，他们绝不会因为这块土地是2003年价格很便宜的时候获得的，所开发的楼盘价格就会定的低一些。上海倒塌的莲花景苑土地分摊每平方米楼面价才600多元呢，你看他的销售价格也没有比周边楼盘的价格低啊。开发商总是按自己的预期来核定房屋价格的。

   那位抱怨政府税费太高，从而推动房价高企的开发商称，为了不至于亏损，就在容积率上下功夫。其实提高容积率只是因为开发商期望赚更多的钱而已，和房价同样没有关系。在温州，某楼盘容积率高达五点七倍，够高了的，但是，他的楼盘每平方米均价卖到47000元，据说，这位著名的开发商赚钱赚到手发抖，心发寒的地步。

   总之，楼价高或者低，只是两种情况可以决定，一是银行的信贷是否宽松，二是开发商对未来的预期。只要开发商认为中国的人口红利将继续维持下去，未来刚性需求和投资需求将不断涌现；只要中国政府仍然将中国的房地产市场毫无限制地向国外消费者开放，而银行延续当前宽松的货币政策。那么，中国房价的上涨一定是不可避免的。投资者和消费者根本不用理会经济学家的各种论调，不用理会支持房价上涨或者是支持房价下跌的言论，走自己的路，让别人跟着你走。