温州资本指向工业地产
雄厚的温州民间资本悄悄瞄准工业地产，但凡以低价土地引资的项目都为温州人所感兴趣。前期投入者已经尝到了甜头，产生了羊群效应。
中央对房地产业进行宏观调控，七税八税的上来，使得商品房投资不确定因素增加，小煤窑也被北京三令五申要下令关闭。众所周知，在过去的几年里，房地产和煤炭业属暴利行业，而且，退出变现又比较容易，向来被温州人所看好。但是，在阵阵政策冷风之下，温州人选择了退出。于是，大量民间资本囤积在银行，找不到出路。下一个暴利机会在那里，这是温州资本在考虑的事情，曙光就在工业地产上，事实上前几年投入者已经有了收成。
温州是制造业比较发达的城市，由于本地的土地资源有限，并且价格较高，很多做大了的企业就在上海、无锡等经济发达城市寻找机会。结果发现，所获得的工业地产增值幅度大大高于主营业务的增值。净资产的大幅提升，主要在地块的增值上。我的一位朋友，几年前到上海取得工业用地用于实业投资，结果地价的飞涨使他成为亿万富翁。他说，他歪打正着，土地的增值反超他的实业增值。还有一帮人投资上海工业地产，大约5000万的投入，目前，厂房价值在一亿五千万元左右。但是，这都是圈内的事，不为外界所知。
盈利模式的明朗化还得益于国土资源部新近出台的政策，接下来要对工业用地实行拍卖挂牌等措施。甚至有官员称，这个政策将使工业用地价格提升50％。实际操作下来，幅度会远远高于这个比例。这个政策让温州资本躁动不安，纷纷出击各地工业用地。赚钱要早，这是中国的现实。
不久前，浙江某一地方首次进行工业地块使用权拍卖，结果，一家温州服装企业以每亩约70万元人民币的价格买下。这让温州资本更是眼睛为之一亮，既然服装企业都能承受得了这么高的工业地价，那么，目前仅仅十几万甚至几万元一亩的工业用地，上涨空间是显然的。于是，手中协议获得并持有工业地块者乐得合不拢嘴。就有人以投资实业的名义协议获取了土地，盖了厂房之后，无意再投资了，将厂房连带土地抵押给银行后，静候下家出手。资本就是逐利的。
理论上来说，工业用地还是不同于商业住宅用地，后者上涨的空间会更大，前者上涨总是受投资项目，产品附加值所影响，太高的地价，企业承受不了，上涨空间会被限制。但是，目前各地政府为了招商引资，为了政绩，一味压低地价，有的甚至以低于成本的价格出让，这就使得工业用地有着很大的操作空间。很多地方信访的焦点就是农民对超低价失去土地的不满。
一般的操作手法是，买下工业用地之后，马上盖厂房，厂房的造价不高，大约每平方米五百元，时间也就几个月，然后将厂房连地块评估抵押贷款，将自有资金退出。接下来，就可以待价而沽了。中国规定，土地使用权是不能作为抵押的。
虽然，各地方政府的招商引资都是要求有真正的项目投资的。但是，温州资本更青睐于短线的进出，而不是长期投资。好在是铁打的营盘流水的兵，官员总是升迁调动的，他们要的是当前的数字，而不是长期的发展。没有人会钉牢你的项目，到时，厂房连带工业用地或出租或出售，都是可以的。在浙江某城市，低价时拿的地块，拖了好几年，现在才盖了厂房出租，市盈率不到3倍，也就是说不到3年就可拿回成本，不要说自有资本利润率非常高，就算是成本利润率也是奇高的。
不是所有工业用地价格都会飞涨的，只有经济交通发达地区，政府做出产业规划并投入资金做好前期工作的地块才有增值的潜力，现在不少温州人组团到处寻找工业用地的投资机会，在这个领域内，已经并且继续成长出一批富翁来。不过，当土地资源越来越少的时候，那些目前看不出潜力的地块，只要假以时日，也是会上涨的。当然，想在工业用地上获取暴利，还是要有智慧，至少你得和地方政府和银行关系比较好。
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