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(2015-04-10 08:29:09)
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财经 |
分类： 公司、行业研究 |
花样年+彩生活路演会议纪要
周子涵10小时前分享78+阅读 143
一、花样年、彩生活的业务模式及未来规划
过去社区服务并未受到开发商重视，我们认为未来最大价值在存量物业，而不是新增不动产。中国房地产市场将向美国一样由增量主导向存量主导转变，美国新旧房成交比为1：10。
我们早在3年前就开始谋划转型，现在社区服务初具规模。未来我们将依靠科技技术推动物业服务转型，因为现在高成本的人工管理模式是不可持续的。我们认为社区服务业应与互联网公司对标，比如小米，本身手机业务不赚钱，想象空间来自基于手机的互联网平台和增值服务。因此，未来房地产行业价值链格局将颠倒，过去末端的社区服务、酒店等将占据主导，提供高附加值的服务。
我们致力于主打“四大社区+四大应用”的综合服务商。
住宅社区：
中国未来的家庭结构主要是三口之家，这是我们住宅社区服务的主体。
商业社区：
对外输出专业的商业物业管理运营经验，14年已签约5个轻资产管理项目。
商务社区：
主要服务于白领。现在我们正在研究的一项业务是如何让年轻人居住于城市中心，因为许多城市中心的商业物业如ShoppingMall空置率很高，我们在考虑能否将这部分物业转化为商务社区提供给年轻白领，从而提高生活便捷性。
养老社区：
定位轻资产养老服务，按国家有关部门规划，中国未来养老90%是居家养老，7%是社区养老，1%是城市福利院养老，1%是农村敬老院养老，1%是社会化机构养老（现在所谓的养老地产主要集中在这一领域）。花样年经过考察，发现成都等城市很多老旧社区存在大量失独失偶老人，原先社区无法提供养老服务。基于此，花样年向政府提议对原先社区重新规划，改造硬件设施、更新室内装修，花样年输出管理和运营经验，我们的养老产业定位于7%的社区养老。
社区金融：
类似P2P，但是基于熟人之间的小额借贷业务。通过提供社区服务，花样年掌握着海量的优质客户数据资源，已经在美国建立征信公司，正着手打造基于社区数据的征信系统，为社区金融业务未来奠定基础。
社区文旅：
物业服务商不应只单单提供普通的服务，更应注重活化社区。通过提供资源和策划方案，活化社区，将邻里关系重新打结。同时，我们认为我们的业主都具备较强的消费能力，随着人们文化旅游需求激增，该板块具备巨大的想象空间。
社区制造平台：
即传统的房地产开发，这是整个房地产产业链附加值最低的部分，主要是协助四类社区积累客户。下半年将推出基于彩生活品牌的住宅项目。我们认为未来项目品牌应主打服务商，而不是开发商，因为物业服务是陪伴业主一辈子的。
截至目前，公司物业管理面积达2.5亿平方米。这只是达到了我们3年前战略规划的中点，到2020年力争达到10亿平米的管理规模，服务5000万人，收入过千亿，轻资产业务贡献利润占70%，房地产开发降到20%以下。
二、花样年财务状况
花样年14年营收73亿，其中7.5亿来自彩生活收入，15年争取10%-15%营收贡献由轻资产业务提供。
14年综合毛利38.4%，地产开发毛利率在33%左右，集团当前土地储备1455万平米，足够未来2-3年的开发，现在主打去化，未来也不准备拿地。
14年净利率18.8%。彩生活和轻资产业务利润贡献在逐步上升，13年为23%，14年已达到30%。
14年末我们现金余额46.5亿元，净负债率86.7%，15年争取降到70%，中长期维持在40-50%左右。
集团未来希望净利70%来自彩生活和轻资产服务，并会将旗下业务逐步分拆上市，让市场看到我们转型的成功，修复被低估的资产价值。
三、彩生活财务状况
14年营收3.89亿元，增63.7%，净利1.96亿元，增187.7%。
从营收构成看，第一是基础物业管理，2.36亿元，占比提高2个百分点，14年在61%；第二大是工程服务， 8700万元，占比基本持平，在22%左右；第三是增值服务，6500万元，占比降低2个百分点，17%左右。
尽管增值服务份额降低，但其增速仍是扩大的，14年增速同比增7个百分点，主要是由于当前公司重点在于提高物业管理规模，从而导致基础物业管理收入增长更快。在2020年达到10亿平米，1000-2000万户家庭，4000-5000万人口的运营规模。
毛利方面，14年为79.6%，同比增18个百分点，净利率50.5%，同比增21个百分点，主要原因在于业务方式变革，线上业务毛利率接近100%，高毛利业务收入增长较快。
我们从12年末的3500万平米的管理规模扩张至目前的2.05亿规模，增速符合预期。15年盈利目标3个亿，增速超50%，管理面积达到3.2亿平方米，未来5年平均保持每年1个亿平米的增长。
公司高估值的原因部分是因为和O2O概念有关。我们在13年下半年推出O2O应用，当前还是着重做大管理规模，2-3年后，基于庞大线下规模，O2O将发力。
对于我们的团队，每个业务团队配置都非常完整且具备较高独立性，花样年只负责协同调配；彩生活非常注重团队激励，IPO时就推出股权激励计划，且力度相当大。
四、问答环节
Q：彩生活物业管理服务的门槛在哪？其高增长率能否维持？如何应对其他物业公司挑战？到2020年，利润率预期能达到多少？
A：首先，我们认为我们的模式门槛很高，主要优势是根植于企业文化的低成本优势。现在前20开发商都在做自己的物业服务公司，如万科物业，但都是采取烧钱孵化的传统发展模式。万科去年给万科物业投15亿，净利2个亿，其实是在补贴万科物业。彩生活从一开始就是低投入，第一个项目我们就要求无补贴必需盈利，第一年盈利600万，曾经给花样年分过3000万的现金分红。
低成本是我们的业务模式，而这个模式根植于我们的企业文化。对于万科这样的传统企业，物业公司的高管人员很难自降薪酬同时一人兼多职，公司运营成本居高不下。而我们更像初创公司，高管薪酬相比业内较低，更依赖股权激励。
我们现在通过并购中小开发商项目扩大规模，一般留10%的股份给原开发商，规模一般都在200-300万平米。我们提供的物业服务价格相比其他服务商低30%，已经覆盖全国109个城市，已经形成一套成熟严密的运作系统，再加上资本市场的融资助力，做到百城千万规模不是难事。
彩生活利润短期波动较大。从长远看，线上业务占比将逐步增加，其毛利接近100%，维持高毛利是必然。若实现0物业收费目标，只做基于平台的业务，毛利预计达到90%以上。
Q：如何在保持规模高速增长同时保证服务满意度？
A：我们在08年只有深圳、成都、东莞3个城市的项目，那时并不急于扩张，就是为了创造一个合适的模式解决该问题。经过2-3年的研究，我们开发了一套指令系统，全面协调服务人员，保证业务的运营效率，同时尽可能降低对单个人员的能力要求；对于客户投诉，基于这套系统，城市一级的公司很快会收到投诉，被投诉人员必需在3天解决。我们当前的配置是每百万平米配122人，基于每年新增1亿平米的管理规模，大约每年要增加1万人。对于被收购公司，原经理必需脱岗到CEO身边学习半年，并有专门的主任培训班，充分保证人员素质达到公司基本要求。
Q：股权激励计划介绍？
A：当前计划1亿股的股权激励，占总股本10%。已售出4500万股，剩余5500股将在15、16年分两批售出；主要针对事业部中高层管理人员，不到300人，都是核心管理层。
Q：你们的房地产开发和传统开发商是否有区别？物业服务模式除了成本优势，是否还有其他特点？
A：我们和其他开发商不一样，3万人只有900人做开发，我们是服务商。我们已经明确放弃开发作为主增长业务，未来将要舍弃该业务，商务社区是种子业务，彩生活是明星业务，我们将会有一系列上市公司，每个公司打造成某一细分领域的龙头。
其他特点我们说说社区金融，金融业务核心是用户数量规模和经营风险。我们的优势就在于我们掌握了大量优质客户，基于完备的征信数据，为社区业主提供快速、低廉的金融服务。未来是争取做到2小时内放款，贷款利率目标为1分。
周子涵10小时前分享
一、花样年、彩生活的业务模式及未来规划
住宅社区：
中国未来的家庭结构主要是三口之家，这是我们住宅社区服务的主体。
商业社区：
对外输出专业的商业物业管理运营经验，14年已签约5个轻资产管理项目。
商务社区：
主要服务于白领。现在我们正在研究的一项业务是如何让年轻人居住于城市中心，因为许多城市中心的商业物业如Shopping
养老社区：
定位轻资产养老服务，按国家有关部门规划，中国未来养老90%是居家养老，7%是社区养老，1%是城市福利院养老，1%是农村敬老院养老，1%是社会化机构养老（现在所谓的养老地产主要集中在这一领域）。花样年经过考察，发现成都等城市很多老旧社区存在大量失独失偶老人，原先社区无法提供养老服务。基于此，花样年向政府提议对原先社区重新规划，改造硬件设施、更新室内装修，花样年输出管理和运营经验，我们的养老产业定位于7%的社区养老。
社区金融：
类似P2P，但是基于熟人之间的小额借贷业务。通过提供社区服务，花样年掌握着海量的优质客户数据资源，已经在美国建立征信公司，正着手打造基于社区数据的征信系统，为社区金融业务未来奠定基础。
社区文旅：
物业服务商不应只单单提供普通的服务，更应注重活化社区。通过提供资源和策划方案，活化社区，将邻里关系重新打结。同时，我们认为我们的业主都具备较强的消费能力，随着人们文化旅游需求激增，该板块具备巨大的想象空间。
社区制造平台：
即传统的房地产开发，这是整个房地产产业链附加值最低的部分，主要是协助四类社区积累客户。下半年将推出基于彩生活品牌的住宅项目。我们认为未来项目品牌应主打服务商，而不是开发商，因为物业服务是陪伴业主一辈子的。
二、花样年财务状况
三、彩生活财务状况
四、问答环节
Q：彩生活物业管理服务的门槛在哪？其高增长率能否维持？如何应对其他物业公司挑战？到2020年，利润率预期能达到多少？
A：首先，我们认为我们的模式门槛很高，主要优势是根植于企业文化的低成本优势。现在前20开发商都在做自己的物业服务公司，如万科物业，但都是采取烧钱孵化的传统发展模式。万科去年给万科物业投15亿，净利2个亿，其实是在补贴万科物业。彩生活从一开始就是低投入，第一个项目我们就要求无补贴必需盈利，第一年盈利600万，曾经给花样年分过3000万的现金分红。
低成本是我们的业务模式，而这个模式根植于我们的企业文化。对于万科这样的传统企业，物业公司的高管人员很难自降薪酬同时一人兼多职，公司运营成本居高不下。而我们更像初创公司，高管薪酬相比业内较低，更依赖股权激励。
我们现在通过并购中小开发商项目扩大规模，一般留10%的股份给原开发商，规模一般都在200-300万平米。我们提供的物业服务价格相比其他服务商低30%，已经覆盖全国109个城市，已经形成一套成熟严密的运作系统，再加上资本市场的融资助力，做到百城千万规模不是难事。
彩生活利润短期波动较大。从长远看，线上业务占比将逐步增加，其毛利接近100%，维持高毛利是必然。若实现0物业收费目标，只做基于平台的业务，毛利预计达到90%以上。
Q：如何在保持规模高速增长同时保证服务满意度？
A：我们在08年只有深圳、成都、东莞3个城市的项目，那时并不急于扩张，就是为了创造一个合适的模式解决该问题。经过2-3年的研究，我们开发了一套指令系统，全面协调服务人员，保证业务的运营效率，同时尽可能降低对单个人员的能力要求；对于客户投诉，基于这套系统，城市一级的公司很快会收到投诉，被投诉人员必需在3天解决。我们当前的配置是每百万平米配122人，基于每年新增1亿平米的管理规模，大约每年要增加1万人。对于被收购公司，原经理必需脱岗到CEO身边学习半年，并有专门的主任培训班，充分保证人员素质达到公司基本要求。
Q：股权激励计划介绍？
A：当前计划1亿股的股权激励，占总股本10%。已售出4500万股，剩余5500股将在15、16年分两批售出；主要针对事业部中高层管理人员，不到300人，都是核心管理层。
Q：你们的房地产开发和传统开发商是否有区别？物业服务模式除了成本优势，是否还有其他特点？
A：我们和其他开发商不一样，3万人只有900人做开发，我们是服务商。我们已经明确放弃开发作为主增长业务，未来将要舍弃该业务，商务社区是种子业务，彩生活是明星业务，我们将会有一系列上市公司，每个公司打造成某一细分领域的龙头。
其他特点我们说说社区金融，金融业务核心是用户数量规模和经营风险。我们的优势就在于我们掌握了大量优质客户，基于完备的征信数据，为社区业主提供快速、低廉的金融服务。未来是争取做到2小时内放款，贷款利率目标为1分。
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