深万科2006年年度股东大会

时间：2007年4月13日

地点：深圳梅林路万科建筑中心

管理层：郁亮总经理（简称郁）、肖莉董事会秘书（简称肖）、王文金财务总监（简称王）、孙建一董事（简称孙）等

股东大会议题：

   股东大会因王石在芝加哥航班延误不能按时回来开股东大会，因此，会议由郁亮主持。会议主要审议2006年公司经营状况。

股东与管理层交流纪要：

问：公司能否提高分红比例？

郁：分红与不分红对于我们来说，主要取决于股东的意见，目前主要是股东的意见不能统一，我们需要平衡。公司长期以来一直保持分红，一般分红的比例为30%-40%，今年是按照下限分红。另外，我们每年的2月底到三月初制定分红方案，我们也不希望分红，您有想法可以在那时跟我们提，通过各种渠道呼吁，我们就可能不分红了，最关键的是平衡各方股东的利益。

问：听说公司总部要搬迁到北京？

郁：谣传，纯粹是谣传。我们要迁到大梅沙是真实的，我们可以负责任的告诉大家，以后这里就变成了我们设计体验中线。我们会把一些部门迁到北京，我们发现深圳对优秀人才的吸引力正在下降，我们必须到上海、北京去吸引更多的优秀人才，所以准备在北京建一个设计院。对于税收的优惠取消，深圳市我们的福地，取消了我们也会在深圳呆下去的，我们相信深圳会给我们继续带来福音。

问：碧桂园超过了万科，如何看待，如何对公司进行估值？

郁：碧桂园的上市给我们很大的压力，人家一次融资的钱超过了我们之前所有募集资金，融资的渠道，我们也在努力的去打通，房地产企业是受歧视的，去年的发行企业债券的事情也不了了之了。现在B股有一家在做A、B、H模式，我们也在观察。对于公司的估值，我想我们要把公司做成中国的制造业，光靠守住一块地是没有太大的优势的，房地产行业竞争还不激烈，我们要向中国的制造业学习，学习他们的精神。我们不做每一个项目的利润最大化，我们要让公司的利润最大化。目前，我们进行工厂化就是为了走制造业这条路，工厂化短期是消耗型的，我们是为未来投资做准备，为行业投资做准备，短期是不可能赚钱的。

问：公司的审计费用调整是否能说明？外部董事、监事能否建议按时来开会？

王：审计费用的增加主要是06年我们调整了营收规模，规模扩大、规模的增加加大了审计的工作量，我们的子公司的数量增加，项目经营的扩张，06年、07年扩张50%以上，审计师的工作更复杂了，另外，新会计准则的事实，万科的业务量增加、工作内容增加、内部控制报告等都需要大量的人力物力。综合来看，我们给的费用是合理的。

孙：外部董事、监事的薪酬和我们同等规模的企业相比，我们是比较低的。他们大量的工作都是在会议之外的，比如我们的李加辉董事是负责我们的审计的，经常要彻夜来审计我们的报告，白天他还要忙他自己的工作。他们为公司所做的这些事情，我们是无法披露的，我们很清楚他们的工作量以及为公司所做的贡献。

郁：补充一点，他们很辛苦，李加辉董事还被我拽来宣布议案、审议增发方案。

问：公司一直在谈发展如何好，有没有考虑到公司最最糟糕的经营环境？为什么您说“核心竞争力”是伪科学？

郁：我们最大的挑战就是没饭吃，最坏的打算就是，我们做房地产行业的分析员，这点我们还是能做到的。对于公司来说最大挑是公司的变革，管理的精细化管理，政府的效率是低于企业的效率的，我们只要提前变就能够提前把握。

   “核心竞争力”说他是伪科学是我们用事实说话，我不是在挑战权威，我们认为假如谁说他有核心竞争力，那么他就不用再努力了，社会在发展，在变革，我们要不断的建立我们的竞争优势，能够在不同的环境中适应。对于盖房子，我们在想当二手房的供应量超过一手房的供应量的时候，我们该怎么办。现在老年人越来越多，我们如何考虑给老年人建合适的居住房屋，房地产市场是很大，但是很多的细分领域需要我们去思考去尝试。我们不能说我们有“核心竞争力”，只能说我们略有竞争优势。

问：如何看待公司的净利润排名的下滑？

郁：这只能说明我们赚钱不足够多。我们不能靠土地增值提高收益，不论地价上涨或者下滑，我们都会去拿地，卖房子。这三年我们的净利润复合增长近60%，我觉得挺好的。我们还会继续努力，大家不用担心我们，大家的利益都在一起了。

问：目前定向增发300多家，有没有考虑不批？公司做住宅产业化，对公司的资产周转率有什么变化？

郁：现在定向增发300多家，公开增发的只有10多家。我们在证监会的口碑一直挺好的。如果不批肯定对于我们09年的增长有影响，我们现在拿地，两年后才会有回报。不增发，我们还会增长，不过增长不高。（休息交流时，郁总假定不增发，09年只有个位数增长）

产业化能够提高我们的资产周转率，提高产品品质，目前客户投诉比较多的还是渗漏和裂缝，通过工厂化可以解决这两个问题。另外，中国目前连个产业化的标准都没有，我们和建设部在东莞的合作项目，就想建立一个标准，工厂化后连盖房子的队伍要求都不一样了，在中国走工业化之路还比较漫长。下半年大家可以去东莞参观，我们搞工业化这两年都是赔本买卖，作为行业的领跑者必须牺牲，万科目前不具备全面推广的能力，这两年试验后我们会做出全面评估。

问：公司如何考虑税收？

郁：依法纳税，我们今年预计会交税40亿，我们要做的是税后利润最大化。

问：如何评估三年土地不开发国家收回政策？

郁：这是好事情呀，对整个行业都有好处，把土地给有能力的人去开发，房地产企业现在名声不好，我们要把企业公民做好，这样就会减少政府出台一些不合理的政策，比如现在某些地方政府批准单位建房。

问：公司在增发世纪上的把握和定价？

郁：确定的我们觉得有难度，对于时机，我们过去几次把握的都很好，相信这次也会很好。

问：有没有考虑B股增发？

郁：没有，B股增发要国务院批。

调研结论：

对于万科的跟踪研究已经很久了，公司已经从三流企业进入了二流企业，公司并没有满足，公司在向一流企业努力，由于公司所处的行业和公司的身份，导致了公司在融资渠道上必须借助资本市场。正是，多年来万科的规范化运作，给公司带来无限的正面影响，公司今年的融资成功将加速公司向一流企业迈进。公司今年融资的资金不会再去拿地，将会加速收购房地产企业的股权，公司的品牌整合能力已经体现出来，公司的市场占有率将会给公司带来较高的利润增长。对于公司的高速增长我们要有足够的心理准备，进入加速期的企业的盈利能力往往是超出大家的固性思维。

                                                     翟敬勇

                                                   2007-4-19