选自《Value》杂志 www.valuegood.com
2006.7月刊  编辑者言  文/张志雄

　　2006年5月底，政府对全国房地产业的宏观调控细则出来两天后，我看了新浪网财经频道的小调查，针对“国务院六项措施调控文件出台后，您认为在可预期的时间内房价升还是降？”的问题，参加调查的54,539人中，认为“房价依然涨下去”的比例是45.47%，认为“房价会保持平稳并缓慢增长”的占29.11%。也就是说，认为房价会涨的占了74.58%，而认为“房价会下跌”的只有17.35%（“说不清”的占8.06%）。
　　新浪网上的另一个调查问题是“新政策出台是否会坚定您的买房信心？”，调查者中有56.63%的人说“不会”，22.72%的人说“会”，20.65%的人“说不清”。
　　一般而言，我是很少看这种调查的。但多项措施调控房地产出台的当天晚上，我对自己的判断有些吃不准，赶紧看新浪调查，那时参加调查者不到2万人，可结果与上述差不多。
　　这意味着什么？如果调查确实是代表了大多数人的看法，说明人们在怀疑调控的诚意。而有一半以上的人仍坚决地抗拒高房价，也更清晰地把自己的态度表达了出来。
　　究竟是什么让大多数人作出了这样的判断，可以参见一些读者在新浪网该条新闻后面的评论。
　　现在我说说自己当时看了六条调控细则后的想法吧。首先，这并不出乎我的意料，这场有关房地产的大争论，很像2000年之交股市的大辩论，尽管热闹，但实质意义并不大，政府有自己的想法，市场本身也有自己的走法。第二，像“首付款提高到三成”这样的细则让我很自卑，觉得自己很无知，因为我一直认为首付款早就到了三成。幸好，我发现不少人都惊呼“我们这儿早就三成啦”，而我的一位亲属也觉得很奇怪，他2005年到青岛买了两套房，一套首付三成，另一套首付四成，现在颇感自己受到歧视。
　　这让我想起了美国和中国关于人民币升值的论战。美国国内要人民币大幅升值的“民意”火得不得了，但政府的态度却是“雷声大雨点小”。为什么？因为低价的人民币让美国人享受到了价廉物美的中国制造消费品，巨额的中国外汇储备还反过来购买美国国债，让美国能在贸易赤字和财政赤字“双赤”压力下安然无恙。而中国对外国做这种货币“补贴”也是无可奈何，目前中国还处于人口高峰期，要让大家小康不失业，只能放下身段，大量生产卖出去再说。于是，中国大生产和美国大消费的平衡也就形成了。
　　中国房地产不仅拉动了其他周边产业，地方政府与银行也要依赖它。地方政府靠拍卖土地的收入进行市政建设，市政建设又反过来让房子更好卖，房子好卖，土地就更值钱。人民币对美元的长期升值趋势，会让大量美元涌入中国，也促使人民币的流动性泛滥，又让银行急着把钱贷出去。在个人方面，消费贷款并不行，只有住房贷款最有利可图，所以，银行大力发展这块市场还来不及哩。
　　政府对股市和房地产市场的态度一直希望是上涨，但不能暴涨。担心暴涨，并不是担心投机者或券商房地产商赚钱过多，而是怕暴跌。怕暴跌，不一定担心投机者或券商、房地产商损失过多，而是担心要由政府和银行买单及担负社会不稳定的责任。
　　前几年的股市大熊市，个人投资者由于不能融资买股票，虽然他们手中股票的市值跌了七、八成，却是自己承担损失，与银行无涉。如果房地产大跌，不要说跌七成，只要跌五成，银行就要担心一大堆坏账了。
　　很少有人提及的房地产热的一个背景，就是投机者利用了房地产高杠杆的金融特点，比起股市来，如果只首付三成哪怕是四成，对投机者仍是有诱惑力的。
　　我们比较了一下上海和深圳两地市民对房价大涨的姿态，也是很有意思的。上海是房价率先涨得厉害的城市，把上海人都赶到郊外去了，可上海人并没有出现什么抗议行动，该买房的买房，该投机的投机，投机不成的只能租房，有的卖了房去租房，等待泡沫破裂再买房。深圳人则一怒之下发起不买房运动，对抗房地产商，动静很大。
　　事实上，房地产的最后态势还得取决于市场本身，房价涨得过高过快，就会有大跌的一天。房地产与所有的投机市场一样，它的过度成功就是彻底崩溃的原因。看跌的人或对在房地产中赚大钱看不顺眼的人不必因市场仍在大涨而生气，自以为在房地产中大获利益的各方也不要太高兴，平衡毕竟是脆弱的，投机市场是有周期的，大家未必能侥幸逃过这一劫。
 

文章引用自：http://www.valuegood.com/neirong/200607/021.htm