记者吴海花 秦国昕
黄玺庆笑谈着房价,做出房产发展周期的论断。为老板创造更多的财富,是黄玺庆选择人才的终极标准。生态城建设,是他未来十年二次创业的突破点。
采访之前,记者刻意地近距离观察了他,发现他似乎总是被一群不同的女人包围着,不管在什么场合,身材高大的黄玺庆都很有女人缘。但是他心中最出色的女人还是他的妻子,办公桌上他和妻子的合影照片也说明了这一点,他是一个很爱家的男人。
地产五年低潮刚开始
在一篇博客中,黄玺庆将房地产再次红火的日子放到了2014年,这是他对中国地产市场周期的判断。将地产危机的解决时期拉得如此长远,自然引来众多争议。“白天有多长,黑夜就有多长”,在喜欢运用辩证和逻辑的黄玺庆看来,中国地产业的红火从2004年开始,2008年初到达顶点后下滑, 5年的火热,必将带来5年的低潮。黄玺庆稳稳坐在办公桌前,阐述着他长周期、大曲线的宏观思考方式。
他认为,2008年末环比成交量下降,是经济不景气严重压抑了购房者的信心所致。今年初房价上涨趋于停止,购房者刚性需求开始释放,导致成交量环比上涨。而到二季度之后,刚性需求释放完毕,开发商又面临新一年的银行催债危机的逼近,房价下滑不可避免。黄玺庆在分析后预计,今年是房地产行业非常严峻的一年。
黄玺庆给开发商摆出两条道路:要么直接降价,要么在价格不变情况下增加产品性能,总之房产的性价比一定要提高。
项目降价是 “拖刀计”
对于去年万年花城大降价事件,他给出一个内幕解释:当时万年基业一级开发好的一块地,在土地市场挂牌,当时有近20家开发商都购买了标书。“必须把这块地摘回来,同时又不能抬高价格。”黄玺庆说。于是他们决定十一期间拿出200套特价房源,既响应一下购房者降价的呼声,又可以掩护目标地块,确保地价不因竞争对手太多而被抬高。当万年花城推出每平米9500元的特价房时,一时间万年基业资金链断裂的传言四起,附近地价面临贬值的风声也放了出去。在这样的情况下,许多已经购买了标书的企业知难而退,万年花城顺利地把挂牌的土地摘了回来,很快楼盘的价格又恢复了正常。
“虽然损失了些眼前利益,但保住地块更重要。”黄玺庆笑着说,商海中风云变幻的操作永远无法避免。而这个解释是否真的成立,是不是因为资金的紧张而做的掩饰?黄玺庆是否在自圆其说?在波谲云诡的地产圈中谁也说不清楚。
生态城
新战略
黄玺庆打开衣柜,里面露出他的十余条各色领带,以及数套西装,作为万年基业最高层的职业经理人,他经常为衣着反复思考,现在尤其如此。谨慎关注细节的背后,隐藏着“黄氏远见”的不断更新和追求。
早在2007年秋天,预见到地产业拐点的他,陷入了对未来十年二次创业的忧思。“一片低迷的危险中机遇又藏在哪里?”黄玺庆环顾四周,发现生态环境建设可能是突破点。而以“黄氏远见”理念为基础,黄玺庆与他所服务的万年基业投资集团,在北京的长辛店和河北唐山的曹妃甸投资建设了两个生态城,在未来五年里,万年基业的目标是发展成为中国生态城市建设的领先者。
生态城建设是要做到节能减排,居民的居住成本也会降低,甚至连二氧化碳的排放量都可以进行交易,缺点是建设成本会高于普通住宅项目。“开发商实际上没法负担新增成本,政府为环保买单,实施补贴的意愿决定生态城未来”。黄玺庆一边小心翼翼地对政策察言观色,一边试探着放出谋求政府和开发商共建环保的信号。
远见抑或巨赌?
近半年来,黄玺庆穿梭于以节能著称的北欧国家的大使馆之间,期待以国际力量的介入获得政府支持。看似遥远不相干的事情,却是他“曲线救地产”中关键一环,成为他近期的主要工作。同时,他在地产圈“神仙派”中也发展出务实的中国生态城建设与区域发展联盟,为同行业支持打基础。
“丹麦和瑞典方面都表示有合作欲望,曹妃甸项目也和当地政府达成一定共识”,他显得很兴奋,似乎看见整个“大战略”正一点点勾勒出轮廓。他豪赌的关键点是尚在朦胧中的政策,
“生态城是新经济中最好的增长点”。而中美之间曾经签订的节能项目合作大单,使黄玺庆对中国政府推进环保建设,倡导绿色生活的决心十分相信。
远见背后也是忧思,如果政策无法保证,开发成本将最终分摊在房价里,业主会不会买账很难说。黄玺庆很不愿意看到那一天,“几千万的规划费已经支出,费用的跟进肯定要等政策了”。如果生态城无法实现,万年基业仍会以区域发展商身份进行基础建设并开发住宅。
黄玺庆的目光紧紧盯住了政府四万亿救市项目的实质。在他看来,在这些项目上有所作为,是企业利益和国家利益的双重结合。“知难行易,与知易行难吧”,他解释说,往往看起来非常难的目标却容易实现,因为竞争者少。
好员工要都能成“人财”
“远见”几乎贯穿了黄玺庆所做的所有事情。黄玺庆认为,投资老板的远见是把握投资方向,进行政策预判并最终决策。高级职业经理人的远见是帮助投资老板预测,并做好对管理工作的预期。
他把需要管理的员工分为三个阶段,第一阶段是需要塑造和培训的“人材”,第二阶段是具备一定才能的“人才”,第三阶段是能够创造财富的“人财”。黄玺庆仔细地区分着想法中每个字背后的含义,“企业最终需要的是员工创造财富和利润”。
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