清议：楼市还有两大利空

我已经说过，不要过度解读降息对地产股的利好影响。周一地产股肯定会高开，但未必今后不会低走。无论如何，在所有的新房供给中，平价的保障房及低成本置换的棚改房所占的比重越来越高。这一利空大家可能已经意识到了，但还存在低估未来几年商品房供给比重会进一步下降的问题。情况变了，思维要跟上。以下我想说的是这之外的长期利空。都是有先兆的，而且都已经在别国验证过。

第一个利空是房屋持有环节税。大家可能已经看到最新的税改方案，要点是增值税归中央，房产税归地方。这实际上是把好征的税归中央，把不好征的税归地方。地方原本对房产税并不积极，但这下不能不加快推进了。广东似乎已走在了前面。

房产税无疑会瞄准二套房或超面积房或各地不同的起征总价，可偏偏是能够被降息刺激的需求往往是二套及以上的非刚性需求。这等于是在买纳税资格。何况此次减息之后的按揭贷款利率降不了多少，仍处在很高的水平。我以前分析过，在失去房价继续大幅上涨预期后，贷款买房是很不划算的。

日本在平成2年大幅提高了土地持有环节税，且无论涨跌固定征收，同时将定期租地权（相当于我们的土地使用权）缩短为45年。后者等同于变相加税，结果日本地价从此一蹶不振，持续下跌，亦带动了房价的下跌。这一情况很久以前就在我的博客里讨论过，不妨去查阅一下。

未来楼市的第二个利空是土地储备制度以及土地一级开发市场的改革。土地的收购、储备、一级开发以及面向二级开发市场转让是一个非常巨大的利益链，完全由地方政府来控制，目前已经被证明是弊大于利。改革是必须的，并且在相关文件中也有了些征兆。改革的方向无疑是把权利交还给市场。这可不得了。

仅就土地出让价格而言，就算是一级开发收益的大头最终还是被政府拿走，但垄断和同业竞争的区别是什么呢？显然是垄断的价格要高于同业竞争的价格嘛。大家也许要说，要是土地收储成本提高了呢？别忘了，所有的生意在定价上都是以出定进，出让时的价格风险决定了企业在收储环节会比垄断时更加谨慎。

日本上个世纪快速发展时期几乎是人人都持有土地，小孩子时期就开始了。当时的日本人普遍认为，只有拥有了土地才能在日后有机会出人头地。这与日本的银行偏好土地抵押物有很大的关系，大部分贷款都是以土地为抵押贷出去的。这就决定了我接下来要说的日本楼市在1992年以后出现的灾难。

说日本人人都持有土地是夸张，但由于土地持有者极端离散，平成二年的房地产改革使得越来越多的土地持有者意识到温水煮青蛙式的风险，于是，卖盘持续涌出。这和国内土地一级市场改革后预计出现的情况在道理上是一致的，只是程度问题而已。所以，对预期中改革后的地价不能高估。当然，这与大农业趋势下的农地流转预期极不乐观亦有很大关系。

此外，千万别忽视了人口趋势。预期是到2100年国内总人口比现在减少60%，尽管那时99%的人都会住在城市里。总之是，人没了，还要房子干嘛？