清议：内房企自救需另辟蹊径

（《每日经济新闻》专稿，请勿转载）

 

近日从深圳、北京、上海等地传来的楼市回暖消息令人振奋。其中，深圳居然刷新了周末成交量的历史最高记录。这无疑是受到了政策利好的刺激。但是，要想延续这一大好局面，光有政策利好显然是不够的。

 

自美国政府将房利美、房地美两家最主要的房屋信贷公司进一步国有化之后，一项旨在对之前房贷项目条款进行修订，以此舒缓购房者还贷压力，同时阻止不良贷款规模继续扩大的自救行动正在进行。

 

据悉，在新的条款下，房贷机构将和借款人协调还贷利率和对贷款期限进行展期。预计将每月的还贷额下调至占借款人收入38%的水平，这一比例通常被认为是可接受的。

 

从某种意义上讲，几年来国内房地产开发商一直在尝试通过自救的方式走出市场萧条。勿庸置疑，目前的国内房地产市场形势更加严峻。于是，在呼吁政府出台利好政策加以救市的同时，开发商的自救行动不得不有所升级。

 

那么，就开发商关于“眼下现金流最重要”所达成的共识来说，除了已知的打折降价之外，是否还有更好的自救方式呢？

 

有两个因素值得重视。一是对于打算采用银行按揭贷款的购房者来说，虽然开发商进一步打折降价具有一定的吸引力，但由于目前的优惠按揭贷款利率依然高达6％以上，20年贷款期限下来，需要偿还的贷款本息合计相当于贷款本金的1.6倍左右，因此，所承担的贷款利率下调，为购房者带来的实惠，显然要比房价下降更有吸引力。

 

比如说，一套标价100万元、20年按揭贷款80万元的住房，20年内需累计支付的全部价款大致为148万元（20万元首付和128万元还本付息合计，不含契税等费用，下同——作者注）。假如按照九折购买，购房者需要支付的首期为18万元，而72万元的20年期贷款还本付息总额接近115万元，合计133万元。这时，购房者所享受的总价优惠大致为15万元。但是，假如按揭贷款的优惠利率可下降一半，在房价不打折的情况下，80万元贷款本金20年下来累计需支付的还本付息总额大致仅为104万元，合计124万元，由此可享受的总价优惠便增加到24万元。进一步说，假如同样是九折房价，那么，72万元贷款本金20年下来累计需支付的还本付息总额大致仅为94万元，加上首付的18万元，合计支出112万元，由此可享受的总价优惠便接近36万元。

 

另一个因素当然与此有关，只不过看问题的角度从购房者转到了开发商。按照目前商业银行3～5年期贷款利率7.02％计算，在不考虑所支付利息的复利因素情况下，开发商100万元贷款20年下来累计需支付的利息费用合计高达140.4万元。但是，假如开发商愿意为购房者的按揭贷款分担一半利息，所分担的利率大致仅为3％，20年下来累计需支付的利息费用仅为60万元，由此可节省利息费用合计近80万元，或相当于正常贷款利息支付总额的43％左右。

 

为什么开发商可以考虑采用分担购房者按揭贷款利息的方式进行促销呢？答案显然是：该等促销不仅可以增加开发商销售现金流入，减少其自身的贷款，而且可以享受到足够低的融资成本。

 

那么，银行方面是否会默许该等促销方式呢？答案同样应该是肯定的，原因是这丝毫不减少贷款银行的利益，同时又能降低坏账风险，进而在确保较低的不良贷款比率的前提下增加银行利益。

 

想必大家知道，在目前的住房按揭贷款制度下，负债的是购房者，承担还本付息责任的也是购房者，而开发商则是这一制度的主要收益人，不仅得到了除首付款之外的全部价款，而且是在房屋预售之后立即得到的，由此满足了后续开发的资金需求。这使得面向购房者的住房按揭贷款成为开发商重要的融资工具。

 

我注意到，从最近5年国内房地产开发企业的融资情况来看，在当年资金来源当中，来自于银行贷款的部分大致平均占19.8%，来自于预收款的部分大致平均占34.6%，二者合计平均占54.4%，剩下的资金则来自企业自筹，包括利润和资本金扩张等。不幸的是，一方面是商业银行近年来不断紧缩开发商的贷款规模，另一方面购房者贷款也受到一定限制，因此，自2005年开始，国内房地产开发企业当年资金来自贷款和预收款合计的比例，便快速从此前的80％持续下降，到2007年降至47.2％，其中贷款占18.7％，预收款占28.5%。

 

初步匡算，假如能够将来自预收款的融资比例恢复到34.6％的水平，那么，2007年国内房地产开发企业可合计减少贷款0.23万亿元，每年可减少的利息费用合计近177亿元。

 

值得一提的是，在台湾经济起飞时期，由于贷款利率高涨，有岛内开发商便推出“十年兑本”的促销手段吸引购房者。按照8％的贷款利率以及相应的利息复利计算，那时开发商的100万元贷款，10年内累计需支付的融资费用高达116万元。因此，即使10年后将购房者支付的购房款全部返还，即所谓兑本，开发商总体上还是划算的。实际情况是，当时台湾的民间借贷成本高达两位数，因此，“10年兑本”就显得更加划算了。

 

如此说来，假如开发商真的急需售房套现，用以缓解眼下的资金压力，那么，在这个非常时期，向购房者阶段性推出按揭贷款利息分担计划，不失为一个选择。