清议：讨论楼价是否继续下跌还有意义吗

纷乱缭绕的世界总是会打乱人的计划。原本打算立即讨论的“楼市的本质是价格吗”这一话题被一再推后。不过，对一个有趣又极富内涵的话题进行讨论，似乎并不存在时间上被拖延的问题。

当人们在说到价格问题的时候，总是会联系到供求关系。于是，较多的议论，会涉及由于供大于求或需求不足而导致的价格下跌。这看上去是正确的。但是，当我们在讨论楼市的供求关系时，必须充分注意到楼市的商品可能是最复杂的商品之一。我的意思是说，不同的收入群体对住房的需求是不同的。于是，人们不能以市场上出售的部分品种的住房所出现的需求不足或供给过剩来判断整个楼市的真正情况。

决不夸张地说，即使目前充分商品化的住房价格再下跌三成，绝大多数人还是买不起，原因在于该等商品房压根就是与他们的收入不相干。换言之，绝大多数的居民真实需要的，是与他们的收入相匹配的、较少商品化色彩的、较多财政补贴性质的或在政府税收上较为“干净”的住房。这里的“干净”，可以参照出口退税的概念来理解。

所谓出口退税，就是为了使出口产品获得一个不含国内税的价格，当然也是一个足够低的价格。这实际上也给出了一个新的话题：为什么政府宁愿给外国居民一个不含税的商品价格，却不愿给国内中低收入居民一个不含税的住房价格呢？不过，我在这里暂且还不想展开对这一话题的讨论。

哲学大师黑格尔说过，放任人们的主观意愿去做事，其结果往往会出现异化（Alienation），也就是背离了人们的初衷。人类经济活动的初衷，无一不是为了让自己以及自己现在的同类和未来的同类过上好日子。循着这一思路，楼市的本质当然是为了满足人们对住房的需求。由于大多数国内居民的住房需求并没有获得满足，所以，我们还不能说，目前的楼市是一个好的楼市。我们甚至可以说，那些只知道满足一少部分居民住房需求的开发商，并不是充分善意的，当然也不会是体面的，因为在他们获利的同时，国内楼市的两极分化现象被加剧了。没错，楼市是加剧社会贫富分化的十分重要的领域及帮凶。作为有社会责任感的开发商，应当意识到这一点，哪怕是一点点。

进一步说，过分关注楼市的价格，可能会被并不能真实反映楼市价格状况的价格指数所欺骗。我们知道，目前所看到的绝大多数楼价指数，都是按照一段时期成交的房子的价格以某种权重系数计算和编制的。由于不同时期所成交的房子在品种结构上可能有一些差异，于是，就会在采用同样的权重系数计算时出现一些偏差。假如该等偏差足够大，由此编制的指数对楼市整体价格，尤其是对以往成交的房子而言，也就无法做到恰当且全面的反映。

于是，鉴于政府已决定扩大保障性住房的供给，同时制订了相应的政策鼓励居民购买全价较低的房子，因此，勿庸置疑，未来3年的国内楼市价格指数，一定是逐年下跌的。但是，同样是勿庸置疑的，如此下跌决不能应当成为看淡国内楼市发展前景的理由。