清议：地产业的推手是什么

 （本文是专门为周末出版的《每日经济新闻》撰写的，请勿转载）

论及股市的产业投资机会，目前估值水平偏低的地产股板块似乎很吸引眼球。鉴于今年以来房地产市场价格持续下跌，销售清淡，加上媒体关于所谓“拐点”的报道层出不穷，在上半年的行情中，地产股走势备受打压。不过，在近期大盘出现的几次反弹行情中，地产股均有所表现。这一方面是由于地产股作为继金融、石油石化之后的第三大权重板块，对大盘走向有足够大的影响；另一方面与投资者预期下一步宏观政策有望出现有利于房地产市场的微调有关。

识别地产股的投资机会，当然要从房地产行业在整个经济体系当中的地位入手。众所周知，房地产、汽车和钢铁是传统的三大支柱产业。即使在进入信息化社会之后，即使是在像美国这样的发达国家，房地产的支柱产业地位也没有彻底改变。国内曾有研究机构认为，房地产在中国不是支柱产业。这纯粹是误解。

人们所说的GDP，按照支出法计算，可以划分为三个组成部分，即消费、投资和净出口。其中，净出口只占一个很小的比例，即使在中国这样的世界出口大国，过去10年的平均比例也不超过4％。相应地，过去10年消费占GDP的比例大致是55％，而投资所占的比例大致是41％。与人们通常的理解不同的是，居民买房并不是消费行为，而是投资行为，并与公共基础设施投资、企业固定资产投资一道，共同构成GDP当中的投资（又称资本形成总额）。

值得注意的是，虽然消费在GDP当中所占的比例较大，而投资及其当中的居民住房投资所占比例较小，但是，消费所涉及的产业十分庞杂，具体到每一个产业的金额相对有限，所以，只有极少数的消费品制造业可以称得上是GDP的支柱产业。居民住房投资则不同，虽然它在GDP当中所占的比例较低，过去10年平均水平大致为15％左右（呈现快速提升的趋势），但它几乎全部是由房地产业贡献的。正因为如此，房地产在整个经济体系当中的支柱产业地位毋庸置疑。

实际上，以上所说的仅仅是房地产销售这个环节，如果扩大到住房的配套以及后继性支出，房地产在整个经济体系当中的地位就更加突出了。

换一个角度看，有人做过统计分析，说一个人终其一生获得的收入，有一半用于买房和相应的支出。这也充分说明房地产业的重要性。

分析表明，在商品房成本（即销售收入减利润以及相关的政府税费等）当中，土地成本是大头，大致占55％左右，其次才是建筑材料和其他建造成本。这就决定了土地成本或地价是影响房价最主要的因素，当然也是推动房价上涨的主要力量。比如说，四年前经由绵世股份开发的土地，出售给万科公司的价格一亩仅60万元，但07年9月出售给蓝光公司的地价却高达一亩1270万元。

那么，地价又是由什么决定的呢？泛泛地讲，地价是由土地的基本出产即粮食价格决定的。由于住房建筑用地总是占用城市周边的农业用地，因此，粮食价格自然也就成为决定住房用地价格高低的因素。接下来，鉴于过去一年国际市场大米价格由不足每吨300美元上涨到810美元以上，涨幅高达170％，同时大豆、玉米、小麦价格也出现了不同程度的上涨，国内粮食价格涨幅虽然较小，但长期上涨趋势不容忽视，因此，指望土地价格下降成为今后国内房价下降的理由显然是不切实际的。

进一步说，粮食价格是什么？答案是农民收入。想必大家知道，近几年国内城镇居民与农村居民的收入差距不是在缩小，而是在拉大。考虑到粮食价格的上涨幅度与农业生产资料价格的上涨幅度总是亦步亦趋，因此，指望粮食价格上涨，根本不可能缩小城乡贫富差距。或许有人以为增加政府农业补贴可以提高农民收入。这其实也是不可能的。被许多人忽视的是，中国财政支出当中目前用于农业项目的金额与美国的农业补贴旗鼓相当。但是，由于中国农业人口占全部人口的比例高达63％，而包括美国在内的发达国家农业人口占全部人口的比例通常在2％以下，因此，分摊在国内每一位农民头上的财政性农业支出总是相当有限的，即使是将目前的财政性农业提高5倍，也不足以大幅提高农民收入。

说到底，中国提高农民收入惟一切实可行的办法在于减少农民，或使“农民变市民”。近几年在成都进行的城市周边土地一级开发实践表明，透过对农民的各项经济补偿，农民不仅可以在居住环境上达到市民的水平，而且可以获得足以保证未来谋生需要的经济实力，在收入水平上不仅迅速完成了“农民变市民”的进程，而且往往可以达到市民当中中等以上的收入水平。

总之，对尚处在工业化进程当中的中国来说，地产业的推手，包括房价的推手，归根结底是“农民变市民”以及相应的消除城乡贫富差距的努力。接下来，除非不打算提高农民收入，放任城乡贫富差距扩大，否则，国内房地产行业注定会呈现长期快速发展的趋势。这当然也会为地产股提供大量的投资机会。