清议：换个玩法也能打天下

当绵友们担心旨在进一步宣示政府权力的土地储备管理办法有可能会降低绵世股份（000609）未来业绩增长预期之际，公司宣布于2007年12月28日与广州京灏投资有限公司签署一项合作框架协议。依据该协议，绵世股份有可能在2008年进军广州市土地一级开发市场。

必须承认，仅就上述协议披露的合作内容、土地使用面积以及权益分享比例来看，即使合资公司名下的93396.97平方米（大致为140亩）土地全部成功用于一级开发，绵世股份能够从中获得的开发收益也不过占到全部开发净收益的29.4%。这似乎决定了公司将在广州开展的此项合作算不上是个大项目。

但是，对于绵世股份所从事的土地一级开发业务来说，这依然是一项重大突破。表面上看，在土地一级开发业务模式上，绵世股份并没有改变替人捉刀的特征，都是在开发别人拥有的土地。但有以下两点值得特别关注。

一是拟被开发土地不在政府土地储备管理范围之内，属于企业依法拥有使用权的国有土地，或政府未依法收回的国有土地。此类土地以往曾是城市房地产开发的重点，目前虽然存量相对有限，但伴随落实新的城乡统筹发展政策，以及由此而来的新一轮城区工厂外迁，潜在的土地供给规模依然可观。

二是通过受让股权的方式在开发前间接拥有土地使用权和经营权。这一玩法虽然加大了绵世股份土地一级开发的前期投入，但也使得公司向拥有未依法收回的国有土地的企业推销自己的土地一级开发经验，并因此实现该等业务的可持续经营提供了可能性。就绵世股份目前已积累的资金势力来说，拿出7、8个亿去收购掌握可开发土地长期使用权的企业股权，其实算不了什么。

需要声明一点，本文并未做出土地储备管理办法对绵世股份未来土地一级开发不利的判断。虽然该办法规定本质上依然为政府机构的土地储备机构可以从银行获得贷款，但这未必能够获得银行方面的充分认可，毕竟政府决策曾经是导致银行不良贷款的主要原因。从大局着想，无论是过去、现在还是未来，地方政府财力有限都是由政府主导的土地一级开发业务的主要障碍。

不过，一切都存在不确定性。绵世股份能否最终取得上述重大突破，有待公告予以验证。