清议：为什么一级土地开发可以持续（下）

（声明：本人针对上市公司的调研与分析，全部依据公开信息，不涉及亦不使用任何非公开信息，或来自上市公司的选择性、差别化信息披露，并不旨在构成投资建议，投资者据此决策需风险自负）

做学问，我的座右铭是清学开山鼻祖顾亭林说过的一句话：“人格不立，讲一切学问都是废话。”干事业，我的座右铭只是将顾氏此言稍加修改：人格不立，做一切努力都对社会无益。

谈到股东服务，我的理解，既是学问，也是事业。因此，最重要的莫过于人格。至于人格的涵义，我愿意将它定义为：开启股东智慧，增进市场效率。如果说还有什么要补充的，那就是无偿服务。

为此，我由衷地希望大家正面理解我所做的股东服务工作。这里没有什么“股托”、“庄托”，也没有内幕信息，当然更没有向任何人索取费用，一切都是正大光明。我不得不说的是：人可以没有专业判断能力，但不能没有是非及善恶判断能力。

让我们延续“为什么一级土地开发可以持续”这一话题。上文说到，有两个因素是判断国内企业从事的一级土地开发业务能否持续的关键，一为工业化进程当中的人口结构城市化，一为地方政府财政状况。今天要和大家一起探讨的是后一个因素。

在针对绵世股份前一阶段的调研过程中，我了解到，以往由政府出面进行的一级土地开发工作，之所以普遍存在诸如“钉子户”、“胡子工程”之类的问题，很大程度上是由于政府用于征地、拆迁补偿及建设开发的资金筹措困难重重，而且往往被挤占挪用。这与我以往的研究成果颇为一致。

话要从中央财政与地方财政的关系说起，在陈云主持及指导中央经济工作时期，财政政策的基本思路是在收支平衡、略有节余的前提下，逐步将建国初期高度集中的财政收支管理权限下放给地方。随后出现的地方财政节余，不仅是中央财政收支平衡的坚实基础，也增加了中央财政的灵活性，在必要时由中央财政向地方财政借贷，而不是动辄发行国债，或冻结地方财政节余。事实证明，该等政策对于充实地方财力，维护地方与中央的财政收支平衡，调控货币发行量，稳定物价以及促进经济发展，都发挥了积极作用。

然而，有证据表明，从1994年开始实行的分税制改革违背了上述正确的财政政策思路，忽视了地方财政在整个国家财政当中的基础地位，在地方财政失衡问题越来越严重的同时，减少了中央财政的灵活性，并对经济发展构成重大负面影响。

具体说来，改革之前，虽然中央财政长期处于亏空状态，但地方财政除个别年份外总体上保持节余。但改革后出现的情况是，中央财政节余突飞猛进，由1994年当年扭亏节余1152.1亿元，累计增长到2006年节余10458.2亿元；而地方财政不仅在1994年立即陷入亏空状态，而且亏空金额由最初的1726.6亿元累计增长到2006年的11940.8亿元。2006年，内地所有省级地区的财政支出都大于同期财政收入，19个地区的财政支出为同期财政收入的2倍以上，5个地区为3倍以上。

毫无疑问，日趋严重的地方政府财政亏空状态是导致以政府模式开展的一级土地开发工作难以顺利进行的主要原因。实际上，这只是伴随地方政府财政亏空而出现的一系列问题之一。除此之外，像是为什么今年以来国内猪肉价格大幅上涨，说到底，与政府因经费不足而全面裁撤农村基层兽医防疫机构有十分密切的关系，以至于各地蓝耳病大面积爆发时，农民无法获得及时的政府救济。

值得注意的是，一级土地开发需要投入大量资金的项目并不限于拆迁工作，更多的资金需要投入所谓 “七通一平”等建筑安装项目，而且事前必须花重金聘请国际知名专业机构进行整体规划。据我对绵世股份以往会计报表所做出分析，按毛地计算，每亩建设开发综合成本大致在43万元以上，按净得地计算，每亩建设开发综合成本大致在85万元以上。如此说来，单单是公司在成都市成华区保和乡进行的一级土地开发项目二期工程，总投资就在5.3亿元以上。

依据现行统计口径，以政府模式开展的一级土地开发，全部支出应汇集在地方财政基本建设项下。想想看，鉴于四川全省范围内2006年全部基本建设支出仅为115亿元，而上述仅成都市一个乡的一个一级土地开发项目的一个建设阶段所需要的投资合计，就占到其中的4.6%。这充分说明，一级土地开发的政府模式基本上是行不通的。换言之，如果将一级土地开发仅限于政府模式，其结果，只能导致住宅及商业建筑用地供给严重不足，由此进一步加剧住宅价格上涨。必须承认，这一结果，是所有人都不能接受的。

应当说，在一级土地开发当中以商业模式取代政府模式，最大的好处是有效克服地方政府财政困难，突破政府基本建设支出瓶颈，进而突破国内房地产市场长期以来可建设用地供给不足的瓶颈，实现供需均衡增长以及房价可抑制的目标。其次，鉴于政府必须在未来建造或购买大量廉租屋提供给城镇中低收入家庭，由此增加的基本建设支出势必进一步加剧地方政府财政亏空，因此，采用商业模式进行一级土地开发，是政府改善中低收入家庭居住条件的一个十分重要的资金筹措方式。在以往的文章当中，我们已经证明，政府从绵世股份一级土地开发项目当中获得的各项收益，占项目全部毛收益的比例接近七成。此外，由绵世股份这样的上市公司从事一级土地开发，不仅避免了开发过程中出现的“钉子户”、“胡子工程”等问题，而且可以做到公开透明，进而在预防各种腐败现象方面发挥作用。

既然如此，为什么怀疑由上市公司从事的一级土地开发业务不可以持续呢？

顺便说一句，我将于近日自费赴成都实地考察绵世股份的一级土地开发业务现状，并在回到北京后，尽快将考察结果向大家报告。祝大家周末愉快！