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“70％”不能一刀切
(2006-09-06 19:29:24)清议：“70％”不能一刀切
根据刚刚出台的北京市房地产调控细则关于住房项目新审批流程的规定，所谓90平米及以下套型占“70％”是一个贯穿始终的主线。就此项政策性标准所希望达成的满足广大工薪收入家庭住房需求的目标来说，应当受到市场各方的赞同，包括开发商在内。无论如何，如果开发商都去为富人建房子，不仅违背经济发展的初衷，增加社会的不和谐因素，也无法形成房地产市场的可持续发展，最终损害开发商的长远利益。
不过，我更相信“70％”是一个需要由政府和开发商共同努力的方向，而不应当是一个可以立即达成的目标，更不能要求所有住房项目都执行这一标准。换言之，“70％”不能搞一刀切。
首先，就北京市目前的人口密度结构来看，内北京的四个旧城区，即东城区、西城区、崇文区、宣武区，接近平均每平方公里2.4万人，为改变这些城区人口负荷压力长期过大的状况，不宜一味推行“70％”的标准。
其次，北京市05年度职工平均工资为34191元，其中约占职工总数38.8%的集体单位、股份合作、联营以及有限责任公司职工的平均工资甚至不足20000元，显然，即使在以上四个旧城区建造90平米以下的住房，高昂的土地成本和售价也不是工薪阶层所能承受的。现实情况是，内北京四个新城区，即朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，今年8月以来推出的新楼盘平均售价已接近每平米8000元。这同样与绝大多数工薪家庭可支配收入存在巨大的差距。如此说来，这四个新城区的住房项目也不应当过分强调“70％”的标准。
第三，在很大程度上，“70％”的政策性标准是为了抑制房价的过快上涨，但如果在内北京范围内强制推行，其结果很可能是北京市住房价格指数不降反升。值得注意的是，自6月1日以来，由于新楼盘面积较大的套型比例过高，形成120平米以下套型颇为畅销的局面。这不仅导致北京新房价格按年上涨一成以上，而且导致二手房价格出现更大幅度的上涨。考虑到在较长的时期内北京市较小套型住房需求十分旺盛，在目前的宏观调控政策之下，即使要求包括内北京在内的新住房项目全部执行“70％”的政策性标准，所形成的供给仍将难以满足市场需求。除非政策允许大幅度增加住房投资，但这似乎更难做到。
第四，从北京地理格局和建成区现状来看，即使是外北京也不一定完全适合“70％”的标准。比如说，目前外北京北部地区已基本形成低密度建筑的格局，如果未来强制推行“70％”的标准，将在土地成本和售价上形成很大的压力，以至于在缩小开发商边际利润空间的情况下，也不一定能够满足中低工薪收入家庭的心理需要。除非政府愿意降低土地出让价格，但这样一来又会损害市民的整体利益，毕竟政府承担着较大的廉租房建设资金筹措任务。需要说明的是，商品房建设和廉租房建设的服务对象应当严格区别，由开发商或投资商出资建设的住房不在廉租房的范围之内。
第五，相比之下，外北京西及西南部、东及东南部、南部更适合推行“70％”的政策性标准。但考虑到高密度住房建设必将对交通、教育、卫生、文化以及其他生活服务设施形成更大的需求，因此，应当进行集中开发，并尽可能实现公共基础设施建设先行。如此才能提高较小套型住房整体的居住舒适度。这显然需要政府与开发商更多的合作。
第六，对于6月1日前出让土地的项目，公平地讲，开发商是在大致形成开发规划以及户型选择的基础上竞标的，其中一些地块并不适宜较小套型的开发，即使在降低开发商边际利润空间的情况下。为此，应当在相互尊重的前提下妥善落实户型标准。
必须强调，开发商应当积极响应政府关于抑制房价过快上涨和满足广大工薪收入家庭住房需要的政策。从上半年全国144平米以上套型住房占总量72.8%，90平米及以下套型仅占18.9%的情况来看，以往的开发策略的确存在过度强调眼前利益的倾向。
我相信，未来能够真正解决广大工薪收入家庭住房需求的努力有赖于政府对现有城市发展规划做出修订。以城市人口持续快速增长为背景，目前包括北京在内的国内大城市基础设施已远远满足不了城市化的需要。靠小打小闹更本无济于事，只有拿出十足的魄力，以人口密度分布为主线，合理规划着眼于北京市未来20年甚至更长时期人口增长大趋势的各种资源，彻底扭转目前人口密度分布极不均衡的现象，扭转居民居住与工作地区分布极不合理以至交通流量过大的现象，才能达到居民安居乐业、社会和谐发展的目标。值得重视的是，目前北京市至2020年远景规划是依据人口最大容量1800万人做出的，但研究表明，这一预测过于保守。如果继续执行这一规划，其结果很难说不是房价越来越高。
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