北京电视台记者李媛媛对北京的小区物业管理进行长时间调查，写出数万字的长篇报道《北京物业“暴力”真相调查》，发表在《新青年—权衡》上，《中国青年报》随后发现署名文章，指出中国城市居民现在进入了一个由物业公司统治、有些地方甚至是暴力统治的时代。

有关物业管理的暴力统治，我正在写作的一本关于中国房地产富豪的书中，亦有大量描述。

按照国家相关的法律，社区的最高权力，属于小区业主委员会，物业公司，只不过是业委会聘任的服务机构。如果将社区通俗地比喻成一个大家庭的话，业委会就是这个家庭的家长，物业公司，只不过是由家长以及全体家庭成员聘请的保姆。

然而，物业公司将服务变成了管理，俨然以社区主人自居，动辄宣称：“我们是代表开发商来管理这个小区的”。

据测算，一个建筑面积约20万平方米的中型小区，管理成本每平米在0.40元以下。目前绝大多数小区的物业管理收费，在1元以上，相当一部分高达2元。以1元为例，20万平米的小区，月物业管理利润，高达20万。如果能够包揽70年收费权，利润便是1.5亿多。房地产商当初开发这个小区时，首期投资，只不过二三千万。以此为标准，则可以再造四五个同样规模的小区。若大型社区，管理成本更低，建筑面积数百万平米，收费标准又在2元左右，每年物业管理利润，便高达上亿元。

由此可以看出，物业管理是房地产开发中一个利润率最高的环节。为了能够将这笔不费劲便可以获得的钱牢牢地抓在手里，开发商以及开发商所指定的物业公司，自然要不择手段，无所不用其极。

物业公司统治小区，通常有几大手段。

控制选举，组织傀儡业委会

业委会的成立，是国家法律的规定，为了不至于和业主关系闹得太僵，一般的物业公司，会主动支持成立业委会。他们知道，成立业委会是大势所趋，他们不主持成立，业主自己成立了，他们就麻烦了。倒不如自己表现出一种姿态，主动提供人员、经费、场地等。

有物业公司支持的社区，业委会的成立会非常容易。哪怕是存在某些并不合程序或者不合法的环节，国土局也会顺利备案。

物业公司组织成立的业委会，主要成员和绝大多数成员，均由他们控制。少数不听话的，在业委会内部形成不了气候，迟早会被排挤出去。

物业公司一旦控制了业委会，小利益不算，大的利益，便可能存在于三大方面；

其一，业委会假借业主大会的名义，与物业公司续约。业主作为社区的主人，却无法真正掌握自己的权益。

其二，物业公司可以任意提取物业维修基金，想取多少便取多少，想用在哪个方面就用在哪个方面。

其三，开发商可以报请业委会批准，任意修改小区的规划。已经有不少小区，便是通过这种方式改变了原规划，或者改变了会所等配套设施的用途。

施尽诡计，阻止成立业委会

部分社区有部分业主对于物业公司的花招了解较为深入，他们意识到自己正在被统治，因此想将自己的权益收回自己手里。他所能做的，只有一件事，组织成立小区业主委员会。按照有关规定，成立业委会的第一步，必须成为小区业委会筹委会，报国土房管部门备案，公示15天之后，才能正式进入选举程序。

然而，公示之后，并非立即可以进入选举程序，他必须完成另一件大事，即产生《社区业主议事规则》。议事规则是小区的“宪法”，业主在社区的一切行为，均受此约束。按照法律法规规定，议事规则必须小区全体业主的三分之二以上通过，才能合法有效。

有了议事规则后，选举真正开始了，程序的第一步，是产生候选人。候选人产生后，又要报主管部门备案，然后再公示15天，才能召开全体业主大会，选举业委会委员。当选的业委会委员，必须全体业主半数以上通过。而且，参加业主大会的业主，必须超过全体业主的三分之二。

这两条中任何一条达不到，程序均为不合法。

上述介绍，均是有关法律法规的规定。物业公司如果不希望这个社区成立业委会，仅仅只需要在这些法律条文中做文章，就已经足够。

小区像人大一样召开全体会议，根本不可能。因此，业主大会，通常采取的是分散投票的方式。其中有相当一部分业主不关心此类事情，会拒绝投票，另有部分业主可能长期或临时不住在小区，无从投票。要想获得三分之二以上业主通过议事规则，如果没有物业公司协助，几乎不可能。

因此，物业公司要阻止成立业委会，只需要分化瓦解部分业主不参与股票，便万事大吉。瓦解的办法十分简单，甚至可以说小儿科，只要告诉某些业主，这几个站出来搞事的，其实是想将小区搞乱。或者让房价跌下来，自己好再卖房，或者想控制业委会然后让自己的物业公司进来。业主不明真相，只要这样一说，他们肯定中招。

如果议事规则已经通过，第二招，便是阻止三分之二以上的业主参加投票。方法除了分化瓦解部分不明真相的业主之外，还有其他一些暴力手段。已经发生的有：到维权积极分子单位去告黑状、破坏维权积极分子的汽车等物、用请吃饭、请嫖娼等手段将维权分子拉下水、在小区内散布种种谣言、想尽一切办法拉笼部分业主。这些手段如果都不能起作用，便直接采取黑社会暴力手段，对业主进行威吓乃至殴打（此类事件已有数百起）。

一般来说，物业公司会评估形势。如果觉得自己能够控制，他们多半会采取控制手段。比如业主要成立业委会，他们便抢先一步成立一个傀儡业委会。

有两起这样的事件：

广州某小区业主组织成立业委会。如上所述，成立业委会的组织程序极为复杂，业主又只能晚上干这件事，前后需要几个月乃至半年时间。最终，业委会成立了，但去主管部门备案时，却被告之，该小区已经成立业委会，并且是合法登记，，拿到了国土部门核发的公章。后经了解才知道，是物业公司抢先一步，拼凑了一个业委会，并且通过关系拿到了合法手续。问题是，这个业委会的成立，本身就程序不合法，但它合法备案了，并且拿到了公章，成了合法组织。业主们自己成立的业委会，虽然成立程序合法，但没有合法备案，没有公章，又成了不合法机构。

另一个小区情形差不多。业主组织筹备委员会的消息，由国土部门暗中通知了物业公司。物业公司在几天之后拼凑了另一个筹备组，拿到国土部门备案，国土部门暗做手法，将物业公司备案的时间提前到了业主备案的当天上午。于是，物业公司备案的筹备委员会被批准了。

釜底抽薪，牢牢掌握换届选举

某些最初由物业公司控制的业委会，因为自己的权益一再受到损害，开始觉醒，因此站出来维权。此时，物业公司便要想办法改选这届业委会。

改选业委会有两种情况，一是上届业委会任期已满，按照规定需要改选。一是上届业委会已经不能正常履行职责，由业主大会提出改选。

如果届满改选，物业公司会少些麻烦。

当然，就算没有满，物业公司也有办法。他们会在业委会里面掺沙子，将那些维权分子孤立，并且尽一切所能进行打击。最终，业委会委员可能相继退出，业委会便瘫痪了。在此情况下，有部分业委要求改选，便合法了。

控制改选的方法，和上述各例基本相同，不再赘述。

花样百出，搞乱小区管理

如果上述种种方法均未能达成目的，从理论上说，物业公司便会相当麻烦。

但实际情形并非如此，物业公司仍然有办法牢牢地将管理权控制在自己的手里。这种方法，通常就是类似于黑社会的暴力手段。

某业委会负责人维权很积极，他们会在小区外面的某个地方找一群人将此人暴打一顿，严重的，甚至打到脾脏破裂。被打之后的这位业主，多半不敢再站出来了。

业委会如果选聘了新的物业公司，他们便会将业委会和新物业公司告上法庭，指称招聘不合法律程序。原则上，这种官司，他们肯定打不赢。实际上，他们寄希望于两个方面，将官司拖到本届业委会任期满，他们有办法让你无法举行换届选举，前一届又不能履行职业，小区维权便失去了组织者。其二，他们会到法院做工作，想办法买通法官，判决他们获胜（已经有几起类似官司，法院判物业公司胜）。毕竟有巨大利益关系，就算拿出再多的钱买通司法，他们也愿意干。

按理说，业委会签定了新的物业管理合约，旧的物业公司，便该无条件撤出。即使这份合约有问题，那也是法律纠纷。然而，有关文件却规定，旧物业公司不走，新物业公司不准进入。以前，新物业公司不得不强行进入，因此引发了诸多暴力流血事件。于是，有关政府部门又下达了一纸荒唐命令：旧物业不走，新物业若强行进入，引发冲突的，吊销强行进入者的执照。

一旦业委会签下了新的物业管理合约，法理上，旧物业公司便已经无权留在社区。可实际上，他们想尽一切办法赖着不走，极大地减少相关人员，甚至有意制造小区混乱，使得小区管理状况恶劣。比如偷窃事件经常发生，汽车等业主财产莫名其妙被破坏，物业公司利用各种途径散布谣言，而业委会公布任何信息，均会被他们销毁。

有些小区，甚至出现围墙倒闭、电梯缺乏维修、停水停电等等。

小区业主生活不能安宁，便可能有越来越多的业主对业委会维权不满，他们的目的，便达到了。