在经过06年房地产调控失败之后，众语云云，07年是房地产政策落实年，此后三年中国房地产将进入一个低谷期。笔者认为事实并非如此。

 

商业地产此处不作讨论，一是因为商业地产的兴盛远远没到尽头，这从世界各大投行抢滩可见一斑，二是老百姓自己还在考虑住房问题，办公楼和商铺租金多少是漠不关心的，笔者也是老百姓，所以也不与讨论。

 

目前，各方大多以成交价和成交量来反映房地产市场的情况。首先要承认，06年开始，房地产市场在调控下，房价涨幅有所减缓，成交量有所降低，但市场共识是，目前的房地产远没有进入一个低谷。一个低谷的衡量标准目前无法阐述，但至少可以看到一个趋势，那就是成交价格增幅趋于0甚至下降，成交量锐减。

 

就成交价来说，06年以来，在面临一个阶段性停滞之后，一级城市如上海，北京，依然小幅稳步上涨，深圳广州等地区，却仍出现较高速的趋势。在二三级城市，住房成交价格，不但没有看到放缓迹象，更有加快的趋势。

 

在成交量上，在二手房交易严冬的情况下，新房成交量剔除了当年投资客的影响，从而挤破了成交量上的泡沫，成交量趋于稳定，而且基本继续保持这个速度。

 

为什么会出现这样的一个情况呢？ 因为目前的房地产市场的价格继续上涨，是需求推动，而不是成本推动。如果是成本推动，那么在价格保持一个上升趋势的情况下，成交量必定会不断降低，而目前这一情况并没有出现。那这需求来自于哪里？事实上，目前的消费需求绝大部分已经是刚性需求，也就是自住房和婚房占绝大比例。目前结婚人群的年龄，大约都在22-30之间，其中除了75后，还有一部分80后的高潮。男女结婚的年龄是错开的，一般来说男性结婚较晚，女性结婚较早，75年后人，目前大部分是男性，而80年后人，大部分是女性，这部分的婚房需求，已经足以撑起未来的房地产住宅市场。更需要理解的是，80后的男性，这一波高潮还未到来，按照婚龄计算，能带动未来5年左右的市场。

 

那这部分消费需求，是否存在购买力呢？ 答案是肯定的。因为就一套90平米以下的居住房来说，以上海为例，外环线和中环线之间，总价大约在70万-90万左右，假设首付三成（90平以下可贷8成），约20万-30万，剩下7成，按30年贷款期限和目前利率水平计算，每月还款约2000元左右。也就是说，夫妻双方每人每月拿出1000元，即可拥有一套新房，而首付款项，按目前惯例来说，是父母支付的。

 

那买房需求是否会转移到租房需求呢？以中国人传统的思维，这个转变对于这部分刚性需求来说是非常困难的。因此，在目前这个需求推动型的市场中，让价量齐跌，或者只跌一样，是不可能完成的任务。

 

从政策面来看，笔者始终觉得政策重点不是调控房价，而是调控土地。调控土地的使用率，以及调控土地的使用方向。这样就会存在一个问题，没有配套政策的出台，土地的紧缺在这种刚性需求下，必然导致供需的天平倒向房产商一边。70/90政策的出台，限定了房型面积，没有限定房屋单价总价。经济适用房由于利润太低，在一个自由市场中，必定会导致产品缺失，更不论爆出的经济适用房落入不合格居住者手里，或者一个资格炒出10多万的高价。

 

在这样一个情况下，政府决定直接插手房地产市场，并放话靠市场无法满足低收入者的住房需求。那么，政府未来的调控的可能会导致哪些变化呢？

 

1. 通过土地审批和增值税清收，洗牌房地产市场，让中小开发商退出。这样的情况发生后，由于大开发商更为听话，政府更容易通过市场手段调节房地产市场。

 

2. 通过土地指定用途以及经济适用房和廉租房的政策限定，丰富房地产市场的商品结构，使其多元化，能满足更多低收入消费者需求。但是，这部分对于现有房地产市场的价量影响并不会很大，它只是填补了低收入者的空白，而低收入者原本就买不起8000元一平方的商品房，而经济适用房数量限定和资格限定，将保持原有市场的稳健。

 

可以看出，今后如果房地产价格停滞或者下跌，也只是因为大量经济适用房拉低了均价而已，并不是房地产市场的低谷表现。更何况，经济适用房以及其他政策能落实到什么地步，还是个未知数。