商业地产市场研究的关键：

进行商业地产研究，最主要的是要抓住本质，把握形势，理解市场，融会贯通。其中最关键的就是要做好几个方面：

一、进行充分的市场调查，掌握市场基础情报信息。进行市场调查的方法很多，最重要的有实地考察、专家访谈、问卷访问等，同时要结合区域政策法规、商业经营秩序和治安环境展开。进行市场调查值得注意的是，由于取向不同，工作重点也有所不同。但必须首先要制定详细的计划和时间排表，明确好团队的分工，充分掌握有关区域的大众资料，准备齐全调查工具（调查资料、记录用的纸笔、区域地图、数码相机或摄像枪），确定研究区域重点等，方能做到准备充分，合理安排，有序推进，准确把脉的效果。

二、要清楚商业地产研究的重点，明确研究的主要方向，充分熟悉商业地产的内涵所在，掌握相关行业专业知识。

三、利用科学的分析方法。以清楚的数据和图表，专业的表达，准确的观点和结论，提出符合市场规律的合理性建议。

商业地产市场研究的实地考察要点

商业地产市场研究的实地考察，主要是通过现场的参观，调研，对所考察区域达到详细的资料收集和研究。因此在实行考察之前要对所考察区域有初步的功能判断，事先掌握区位、板块、商圈的点、线、面关系，重要商家和商业节点，地标建筑等。通过面来判断商业范围的功能、档次、客流量等；通过线来判断区域商业业种的类别、氛围、服务差别等；通过百货中心、卖场、休闲广场和大型餐饮娱乐来观察点的效果。从而相互支撑，综合判断。

商圈考察的主要结果以八个方面来体现：

1、所考察商圈的范围、业态业种构成比例、商户总量、商铺开业状况、商品服务种类、品质、产地、品牌、重点商家的现状等；

2、商业竞争环境；

3、客流量统计、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的），消费取向和水平（分钟客流量、商场收银现场人流量、购买货品单价、停留时间等）；

4、街道情况、建筑风格、主要代表商铺的营业面积、商铺的规格（宽、进深、净空）、广告牌等装修品质、治安情况等；

5、城市基础配套设施、消费者交通工具、公交线路、出入口、停车场数量及交通秩序情况；

6、区域内基础公共服务设施等状况（酒店、娱乐、医院、学校、公园、政府部门等）；

7、现有商业物业的供求和租售情况（租售价格及走势、租售比例、付款方式、空置情况）

8、城市规划重点、商业街区改造现状、在建拟建商业物业个案情况；

以此为基础形成比较完整的商业地产市场研究，才能更具科学性和前瞻性，才有更实在的参考价值。对于一个商业项目的运作来说，市场研究的重要性无异于其产品定位的重要。可以说，没有科学的市场研究，就没有更加准确的市场定位，也就没有更加成熟的运作思路和策略了。

(本文转自http://blog.sina.com.cn/u/1225630377)