自2003年开始，中国商业地产迎来了一个辉煌的发展时期，大小开发商一拥而上，各种规模的商业物业大量推出，以至于发展到泛滥的程度。从大城市到偏远县城，都经不住商业利润的诱惑，都沉浸在中央商业区、SHOPMAILL、休闲步行街甚而所谓CBD的概念里。发展到今天，中国商业地产的开发有得有失，有赚得盆满钵满的，也有亏得一塌糊涂的。最早进入这个行业的开发商是赚了不少的，比如南方香江集团、比如大连万达，一个以专业市场为主，一个以大型SHOPMAILL为主，都做出了不俗的业绩。但多数的开发商却是失败的，究其原因，无外乎两个方面：一、是趋利心理，盲目上马；二是策划不周，产品定位不准，市场把脉不清。鉴于此，本人以多年行销和前期策划运作的经验积累，就商业地产中的最重要环节市场研究的相关心得释放出来，与同业共同分享和交流。

商业地产市场研究的主要内容

我们认为，做为商业地产运作的基础，基础市场研究非常重要，因此，确定市场研究的主要内容很关键。根据市场研究的具体情况不同，建议重点进行如下几个方面的研究：

一、基础市场的普查，全面对区域市场进行详细摸底调查，充分了解区域市场的历史发展背景、商业发展现状和城市发展规划前景；充分了解区域市场的商圈发展起源、业态特色和问题点；充分了解区域市场的人群消费习惯和消费取向；充分了解区域市场商业法律环境现状等；

二、专业市场、大型商业的重点调查。在前期普查的基础上进行区域商业个案的重点调查研究，了解其发展背景、现状和远期发展计划、商业业态的经营特点等；

三、项目地块商业环境调查。充分了解运作项目地块的性质、周边环境、与城市发展的关系、市政交通配套等，充分把握项目地块的政策支持和开发商自身实力表现，把握项目定位的核心要素；

商业地产市场研究的概念把握

对于商业地产来说，虽然都属于房地产，但与住宅地产相比，有其不大相同的地方，一方面住宅地产主要是以居住为其主要功能，而商业地产则是以商业经营为其主要功能；另一方面住宅地产在区域要求上没有商业地产那么高，只要交通市政配套基础设施可以，都适合住宅地产的开发，而商业地产的开发则要求区域要适合商业发展需要，有一定量的人口聚集，才能具备初步的商业开发条件。因此商业地产的开发要求会更严格得多。掌握专业得市场研究技巧，还要能够利用专业的商业理论，专业分析每一个区域的特征和情势，才能准确把握目标项目在区域市场中的基础位置，才能更为准确的对目标项目进行定位。商业地产的关键概念主要要求掌握如下这些：

板块——房地产行业术语，一般指开发项目比较集中，方向比较明确的城市区域，其划分方式根据所处城市的实际不同而有所区别。如果城市规模不大，城市发展脉络方向清晰，多数采用东西南北中的划分方式，结合郊远卫星城进行板块划分；如果城市规模大，城市发展迅速，根据人口的密集度，交通延伸和开发关联性进行板块划分，会形成以交通干道为主，区域次中心为辅的板块特色，比如像广州的华南板块(住宅物业)、天河板块（写字楼物业）和天河城板块（商业物业），深圳的中心区板块、华强北板块以及龙华板块等等，都是以交通为脉络，以区域聚集为基础而形成的房地产发展板块。

区位——这是一个比较综合的规划名词，指为某种经济、政治和社会文化活动所占据的位置，一般具体到项目所在城市中所处的实际空间位置。简单地说，就是项目的地块所在的地方。

商圈——此为商业术语，同时也作为商业物业开发过程中进行市场研究判断的专业用语。它是指在特定的路段内聚集了大量的商业资源和人文资源，经过历史的积淀，逐步发展起来的一个商业片区，它能够辐射一个城市的范围根据其商业历史、商业资源的规模和周边人口的量而有所不同。影响城市主要商业活动的商圈我们称之为核心商圈，另外在一个城市中还有数量不等的次区域商圈，以配合整个城市商业活动的展开。城市规模不同，城市的发展水平不同，城市的发展时期不同，会产生不同规模，不同形式的商圈，有的城市核心商圈在经过长期发展后经济影响力反而落后于后来的新商圈，但其作为一个城市的基本人文特征始终还是不会改变的，像广州的北京路、上下九与天河城商圈在整体规模和经济总值上就不可相比，但它的历史意义还是比较明显的。

商业中心——房地产行业用语，其范围略小于“商圈”，在一个商圈内可以有1－2个商业中心，构成双核商圈，比如哈尔滨的中央大街和索非亚教堂商圈，就形成了以中央大街和索非亚为核心的两个商业中心，互相依托，共同集约成哈尔滨的核心城市商圈。另外，商业中心也有其大小，比如市级、区级、社区和邻里等，功能不一样，规模也不一样。

地段——商业术语，商业圈的商铺多以街道、城市干道两侧分布为主，在商圈内会因所处的位置不同而生意有所差别，我们将商圈内的某一路段称为地段，地段不同，商业价值也不同。

商业节点——指商业圈内步行经过或出入的集中焦点，一般以区域内道路交叉口、交通转换处、标志性建筑物为主要区分，从功能上或形态上聚集了该商圈的主要业态和最大特征，代表着这个商圈的核心地位。

地标——为城市商圈内的最具辨别性和参照性的建筑物或标志，比如超高层或历史建筑、教堂、大型雕塑、绿化广场等形态的东西，同时它也有可能是城市的主要地标性景观，如北京的王府井、长沙的中山亭、哈尔滨的索非亚大教堂等都具有这样的特征。

商业业种——属于商业零售专业术语，行业用它来对整个商业进行细分市场，确定经营方向。指经营某种用途或消费方式的商店营业种类，主要解决买什么的问题。有传统的业种和新兴业种，比如传统的如零售、药品、建材、图书等，新兴的业种如IT、网络、动漫文化等。另外像美食街、量贩式KTV、DIY商店、旅行社超市等则是服务零售化的商业模式，借用了零售业的经营模式，具有创新性。

商业业态——一般是指市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，主要是解决如何卖的问题。中国国内目前有10多种商业经营业态，日本是20多种，美国达到40多种。随着商业地产在国内的兴起，业态的引进成为其扩大规模的一大特色。

(本为转贴)