他山

上周末，桂林有兴进·上郡等3家楼盘开盘，花样城花样年国际广场等9家楼盘同时间段举办活动，进行新品预约。有业内朋友与我探讨，4、5月份的市场表现都相当“淡定”，为什么在7月份开发商们就沉不住气了呢？像商量好一样，不约而同的选择7月份集中推货，是不是背后另有原因，还是听到来自高层的风吹草动？

有偶无独。深圳楼市的推盘情况亦然。中央原著、中海康城、佳兆业大都汇、万科情林径、大运城邦等楼盘都在降价推货。最多的号称降8000元/平米，最少的也称降2000元/平米。在广告和软文中把降价额度都标出来，我认为有两种动机：一是“降”给政府领导看，二是消灭尾盘，一举两得。民企开发商“被限价”无可奈何，说出“降”字言不由衷，当然我不是说民企的开发商道德觉悟不高，也不是说国企开发商道德觉悟有多高。

我特意QQ了其他几个城市的同行朋友，成都上周末有保利、中铁、佳兆业、恒大、置信、龙湖等14个新开楼盘推盘；厦门从6月开始，半山御景、中铁海曦、大洲·国际龙郡、万泰东方、源昌·宝墅湾、等新盘也在加推新房源，或举行新品发布会。类似集中推盘的城市还可以列举。我们环顾几个城市的行情之后发现，今年7月份集中推盘不是哪个城市的独特现象，集中推盘，除了能表明开发商获取高层信息的动态是一致的外，还有以下三个原因：

一、蓄客时间已期接近客户的等待极限。据我了解，有些开发商在在上半年，预售证还没正式批下来的时候，并没有因为，“新国八条”、加息等调控措施，就心平气和地“观望”、“捂盘”，他们低调地买卡、蓄客的营销活动从未停止，不仅在本地，他们在不动声色之中，甚至跨区域营销，把买卡、蓄客的营销阵地搬到了投资客比较活跃的大庆、太原等地。我认为，这一类型的开发商近期推盘，是因为蓄客时间太久，已接近客户的等待极限，再“蓄”下去，客户就走了，跑到竞争对手那里去了。所以近期楼盘的陆续放量，还有楼市竞争格局发生变化的使然。

二、工程周期不能拖、再延了。确实有不少开发商在调控背景下，启用“鸵鸟计划”，静观“调控”如何在楼市中表演，调整开发和销售策略，通过短期停工、放假等方式，延缓工程周期、把销售节点与“调控”的节拍吻合起来，最大限度地减少“调控”给企业带来的负面影响。但是，在现在这种环境下，工程队和民工不再像前几年一样被开发商牵着鼻子走。有些工程队一放假，再聚起来不是一件容易的事。项目一旦开始建设，要么一鼓作气建下去，要么在竞争对手快马加鞭的压力下变为乱尾楼，最后被对手或投资机构廉价收购，后者是所有的开发商都不想遇到的，于是，便出现了工程进度“逼”着开发商不得不开盘。

三、调控政策还不见松的迹象。部分开发商抱着饶幸心理，静静等待着“新国十条”的流产。为什么有这种心态？2010年，继央行、住建部、统计局、国土部等部门纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控后，8月银监会要求商业银行对房价过快上涨地区暂停发放第三套房贷，2010年 8月13日和8月21日，国务院副总理李克强8天内在两地重复强调要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为。楼市成交数据显示，之后3个月时间，楼价是不跌反升的。这类开发商与中央政府就这样僵持着，双方拖到现在，调控政策仍还不见松的迹象，于是，这类开发商想玩“跑得快”。我认为上述原因是近期楼市集中推货的根本原因。