他山

上周，他山受邀考察了山东几个城市，我看到，万科、中海、金地、华侨城、恒大、华强集团、龙湖等巨头已挺进山东。以万科为代表的住宅开发商不是先从济南开始圈地，而是从青岛、威海等沿海城市开始；华强集团抢占的是济南中心区黄金地段的一个商业地产项目，再过两个月，外立面就出来了。从规模和公司背景来看，华强集团做专业电子产品市场，有意把深圳的“华强北”复制到济南。

山东本土的海尔地产，虽占据地利上的优势，有无后顾之忧的资金后盾和品牌号召力、及当地坚实的群众基础，但它无法回避的是，外地开发商与本地开发商已形成了分庭抗礼之势。在飞机上，首先看到的是山东航空杂志上恒大的产品广告，跨版广告的色彩和广告语几年不变，依旧是采用低价倾销的招牌做法，抢夺眼球，在气势上挤兑竞争对手。在万科、中海、金地等公司的楼盘还没有面世之前，恒大占尽风头。

山东目前只有济南和青岛限购。3月12日的《齐鲁晚报》上，山东省长在答两会记者问时，说济南房子均价4000，省长的话或许有忽悠的成分。因为济南一位在房地产行业从业朋友介绍，济南的均价达到8000，这在同类省会城市中依然价格偏低，其他二三线城市的价格更低。泰安市区的房子，多层的4、5千，高层的7、8千，泰安下属宁阳县城的均价3千，我们询问了泰山脚下的几个高层楼盘，价格在12000~18000之间，这远远低于我们的预期，因为在深圳、广州等市来讲，拥有山水资源的房子，往往比无山水的同质房价格高上几倍甚至十倍。

这位山东朋友介绍，山东许多二三线城市相对珠三角地区东莞、惠州、珠海等二三线城市而言，就是价格洼地，像青岛、烟台、威海的购买力和投资需求是不亚于东莞、惠州、珠海的，这是中国许多大开发商纷纷涌进的原因。目前，这些开发商进来，主要是圈地，彼此观察对方的动静，观察中央调控的态度。陈劲松最近一篇博文《房地产调控并非病急乱投医》里说“认为房地产调控没有最严，只有更严”，但“史上最严厉的调控”在07年、10年都出现过，陈所谓的“最严”、“严调”不过是跟着温总重复“狼来了”。

大开发商往那里走，代理商及其配套服务商必然跟上。代理公司向二三线城市行进的规律与开发商不完全一样，代理商是先占领省城济南，再向济南之外的二三线城市扩张，像万科、金地等开发商是直取价格洼地。如今，济南的房地产代理咨询市场以易居、世联、合富辉煌为领头羊的格局。在代理行业，资本强势的代理商已拔头筹，如在济南市场，易居已占到最大市场份额，再依次是世联、合富辉煌。济南本土代理商不得不向济南之外的三线城市拓展，一个济南朋友送我一本《战山东》，该书表现出济南本地代理商誓与外地竞争对手抵抗到底的决心。

中原也列在中国代理行业的实力派，但中原在济南的的局面并没有打开，经营惨淡。中原不是没有资本，也不是没有技术，为什么在济南步履维艰，这与中原的扩张策略或有很大关系。中原一直是重用“子弟兵”的策略，很少听说它会委派或聘用“空降兵”，派往异地任一方诸侯。再来看世联，它占领山东市场，先收购济南信立怡高，克服了水土不符的问题，让原老总为世联分公司的老总，也相当于重用“空降兵”，在把住技术和财务的关口的前提下，世联在山东拓展了五家分公司，如果不是这次收购，世联想立足济南恐怕也很困难。几个城市转了一圈，走马观花。阴历二月初八深夜上泰山，踏雪登顶。仅将肤浅感受记录与此。

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