他山

“星河所在，必定中心”，一家纯粹的民营企业——星河地产，敢于打出这样的广告语！确实，该公司在中心区先后开发的几个项目看起来都很顺畅，没有“拆迁”的障碍。然而，深圳中心所在的岗厦片区，如今却变成了残垣断壁，几栋孤零零的民房矗立在深圳中心区最显眼的位置，方圆几千米之内到处都是碎石渣土，一到夏天，这个中国最繁华城市的中心区却散发出阵阵恶臭和已经渐渐消去的麻将声。星河所在，也未能让这片中心区最大的垃圾场变成一栋栋的高楼大厦，而遭遇岗厦钉子户拒迁的城市更新项目组同样也在遭受的更新遇阻的巨大困惑！
 
 ■岗厦更新遇阻，城市更新之路何在？
    早在1998年，深圳市政府就决定对岗厦区进行全面改造，这是城市的CBD，成败与否关系到城市的脸面。《大道30》里“深圳中轴演义”一章中说，1998和1999年是“中心区规划的‘战’与‘和’”的年代。2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施，2006年7月，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团最终签订了框架性协议推动了岗厦整体改造，敢揽该“活”的底气来自于福田区政府的支持，但谁能预料到11年之后，中心区的的“战”与“和”，远远没有结束。
 
    从公司背景来看，岗厦项目组在深圳，尤其福田区操作项目，应该具有其他公司无法比拟的优势，福田区政府是它的股东，它在政府关系的协调处理上得天独厚。这里是它的大本营，发家的地方，正如招商地产盘踞蛇口，华侨城地产盘踞华侨城一样。但是，它在深圳中心区的项目被待拆迁的3%挡住了，进退两难。该项目与号称“必定中心”的星河项目距离100米之遥。对此，有业内朋友提出假设，如果该项目换为一家民企来操作，这3%的问题会不会迎刃而解？
 
 ■“城市更新”的方向在哪里？
    他山认为，“城市更新”是“拆迁”的一种非常文明的说法。有人说这是旧瓶装新酒，换汤不换药，总之，《深圳市城市更新办法》2009年12月1日起开始施行了。据他山了解，深圳启动的“城市更新”项目中，60%以上为民企操作，国企和上市公司，除在自己根据地上项目“敢动”外，一般不敢过问，高昂的拆迁成本和无厘头的“钉子”让让望而生畏。而往往民企在处理“待拆迁”问题时，往往能魔高一尺，道高一丈。
 
    深圳中心区的“更新”为什么慢下来？恐怕不是简单的长官意志与商业利益的博弈。近两年，内地不少地方发生暴力拆迁事件出现了流血事件，也使正常的“城市更新”受到牵连。因“拆迁”不注意方法丢失乌纱帽的行政长官有许多先例，导致城市更新虽有法制，但在中国情大于法的情况下，唯恐把握不好“度”，危及到“社会和谐”。这是该项目被待拆迁的3%挡住的原因。那“城市更新”的方向在哪里？
 
 ■开发商成为“拆迁”的受害者？
    2010年11月2日，新华社有一篇评论指出：各地政府必须首先摒弃错误政绩观，把维护群众合法权益放在工作首位，才可能杜绝拆迁流血事件发生。该文的出发点是站在老百姓的立场上没错，但该文却容易让类似于福田区政府这样的股东理解为“拆迁”与政绩观是有必然联系的，于是，多一事不如少一事的心态客观上成为了“城市更新”的叛羁。

    于此的话，开发商成为了“城市更新”的受害者？一是增加了开发商财务成本，两年拆不完的话，两年的土地利息、管理费用一定会转移到未来的房价中，不利于遏制高房价；紧缩的银根政策可能让某些旧改项目的开发商资金链出现问题，造成更大的社会问题。岗厦更新项目表现了“城市更新”的困惑，该项目可能是“城市更新”过程中的一个新活标本，它将中国许多城市“拆迁”、“稳定”与“政绩”等社会问题集中的体现出来了。