解读深圳虎年第一拍

他山

3月2日下午，深圳虎年首次举拍，深圳南澳桔钓沙一宗五星级酒店用地出让，该地块位于与深圳市中心以东约2小时车程。绝佳的海景与山景资源吸引17家竞买人，144轮的激烈举牌。这块地的成交能促使这里的大多酒店与餐厅由“农家乐”水准向星级水准迈进。他山根据自己的了解在此对市场做简单推测和分析。

一、关于9倍溢价。

地价最终从底价6405万拍到了6.22亿元，溢价幅度近9倍。有媒体炒作为“溢价王”，其实这一点都不值得大惊小怪。该地块楼面地价平均为1万元，三块地捆绑地的容积率分别是0.3、0.6、0.6，即便再加上1万元的建安及其它成本，对如此低的容积率，类比海南最近疯涨的海景酒店高达300%的投资回报率来说，这个价格并不算高。溢价高说明政府的定价太低，对土地的估值不足。

卖地者低估了该地块价值。为什么被低估？是对该区域开发的信心不足，还是有关部门炒作土地，以牟取更高土地收益的一种策略？两种倾向都有。政府与开发商对土地认知的价值观可以是不一样的，评估体系也可以不一样，但政府有关部门对土地价值的评估不能严重脱离了真实的市场！

二、南北土地市场温差巨大。

昨天下午的拍卖会上，从144次竞拍过程，不能完全说明许多粤派开发商大胆冒进，另外一个信息是，许多粤派开发商手中囤积有大量现金，在通胀预期的背景下，有“仓皇而逃”的迹象，这些资金需要一个安全的保值增值的载体。从产品的角度来看，“五星级酒店”或比“住宅”更安全。

2月24日北京虎年“第一拍”， 有8宗位于“城八区”以外也相当于离市中心2小时车程，其中有三宗地因参与竞买的企业不足而未举行现场竞拍，以网上的最终报价成交。北京土地市场寒冷与深圳的火热形成鲜明的反差。京派开发商虎年伊始显得谨小慎微，或是对大龙地王的处置让他们心有余悸。

三、房企谋求产品的多元化，或转型。

万科积极参与的理由在于，该地块离其旗下浪骑游艇会、大甲岛的距离都不远，该地块如拿下，与浪骑游艇会和大甲岛旅游开发相呼应。那么从万科总部出发再往东，万科在住宅之外的产业链则形成一条线，蔚为壮观。

京基参与的理由更充分，京基近年的主要利润结构，住宅的比例在下降，酒店的比例在迅速增加，罗湖的晶都酒店已被其收购，与之呼应金融中心的另一栋超五星级酒店主体已完工，往东，大梅沙的喜来登和海景酒店、粤菜王府不断为其提供着利润。

佳兆业、鸿荣源包括被炒得沸沸扬扬的“海上皇宫”的老板郭奎章的账户上都积压着几十亿跃跃欲试的现金。佳兆业和鸿荣源应该是在竞争惨烈住宅市场之外试图寻找新的利润增长点。住宅产品的利润为一次性收益，他们也急需向酒店这种长期收益的产品过度，突破土地储备不足的困境。

四、中标者宝能：为什么是宝能？

一般大家知道宝能做过一个中港淘宝城的大型商场，自己开发经营的商用物业，长期固定的投资收益。这里不得一提的是，宝能是太古城的开发商，深圳后海湾高房价的主要推手，房价从4万到12万，价格一路狂奔，与宝能联合媒体和中介机构推波助澜不无关系。他山认为，宝能稳坐后海湾楼市泡沫的首席执行官当之无愧。

后海湾几个项目的土地价格当初才几千元，房价拉到10多万，溢价10多倍，比虎年首拍的这宗五星级酒店溢价更高，由此来看，宝能在拍卖场上的表现并不激进。宝能不是专业房地产公司，储备用地不多，面对太古城项目潮汐般涌来巨额利润，急需新的项目，于是就有了在拍卖场上战胜万科、京基等公司的勇气，实现了从默默无闻到一战成名的战略意图。