接上篇《深圳房产泡沫破灭将从后海开始》

金融中心能托起“10万/平米”的价格吗？

他山

    伦敦金融城政府9月22日发布的最新全球金融中心指数显示，香港和新加坡分列第3名和第4名，深圳第一次列入调查，却一举成为全球第5大金融中心，上海排名第10，北京排名第22。深圳仅次与香港和新加坡，领先于京沪，这个令人意外的结果让深圳感到振奋，这表明，深圳的“财富磁场效应”并没有减弱，而是在增强。这个结果从某种意义上挽回了5年前“深圳，你被谁抛弃”的尴尬。

    北京是央行根据地，工、农、中、建四大行总部所在地，上海的外资银行扎堆，两市金融地位稳固。深圳之所以排名能领先于这两市，其“财富磁场效应”的指标肯定有优于这两市的地方。这些年，京沪高端物业的创新性、先进性、奢华等方面普遍落后于深圳，但两市的房价却是明显领先于深圳的。这次金融中心地位深圳排名前于京沪，是否意味着深圳的房价有追上京沪的潜力和空间呢？

    有剑客以此为噱头，将之作为深圳房价与国际金融中心房价接轨的标志，以“10万/平米”作为分水岭来定位能与金融中心“沾边”的楼盘。后海“沾边”的理由是福田、罗湖之后的副金融中心，及香港中环的第一外延区域。谈到这里，就要提及深圳市金融产业的总体布局规划，2007年8月，也就是后海片区楼盘由由几千跃上2~3万/平米的阶段，深圳市政府原则上通过“一主两副一基地”的思路。

    后海与前海联袂成为一“副”。后海的优势在在于有一个跨越海湾与香港金融中心对接的跨海大桥。香港中环承担金融中心的负荷已经非常饱满，其功能和辅助、配套外溢是一种必然。从地理位置上看，后海刚好中环功能与配套转移的第一辐射区。后海也将顺理成章地承担中环功能、配套转移带来的不动产增值的收益。目前深圳关内房价普遍达到2.5万/平米以上，后海片区某楼盘10万/平米的旗帜已经树起，所谓的“金融中心”托得起“10万/平米”的价格吗？

    他山认为，后海“金融副中心”不具备托起“10万/平米”的承载力。政府对后海产业规划定位是吸引基金公司落户，发展高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心。这需要吸引一大批高学历的高级管理和研发人才进入，包括一批海归。与之相比，新加坡的优势在于，一手房总价在18~20万新币，相当于人民币90~100万之间，二手放总价在100~130万元之间。

    而后海房子总价一般在200~400万元，是新加坡2~4倍，同样条件，那深圳金融中心的竞争力就会若3~4倍。深圳关内目前2~3万/平米的房价已成为深圳引进高端人才的瓶颈，房价的继续攀升，势必使更多高端人才回流到在金融危机中受到创伤，房价正在急速回落的旧金山、西雅图、新加坡等城市。这样政府的规划预期将拖延或落空，深圳碰巧得到的金融中心排名第5的地位也将昙花一现。

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