内地房企香港遭遇破发三大核心原因

他山

那些风尘仆仆地赶往香港，准备卖个好价钱，却遭遇“破发”窘境的内地开发商来说，无疑是在他们头上浇了一盆凉水。从9月底到现在，从华南城到宝龙都深刻感受到香港的寒流。之后为什么还有民营房企前仆后继，券商给出的解释是“由于行业快速复苏，房地产公司扩张欲望急迫，继续圈地需要更多的资金支持”。这种说法何其幼稚！这是对拟上市房企的忽悠，对投资者的敷衍。

北京、上海、深圳都承认了1`9月份房地产行业价涨量跌的现实，“行业快速恢复”根本是站不住脚的。今年一年新增贷款近10万亿，创历年新高，流向房地产行业的建设贷款资金非常丰裕，连把房地产作为其四大支柱之一的招商局的董事长秦晓都认为流向房地产市场的钱太多，认为央行该紧缩了。显然“需要更多的资金支持”而必须奔赴香港的解释也不成立。

至于流向房地产的资金分配不匀衡，《解读中国民营房企赴港上市内幕》一文中有过简单分析。这里他山总结认为，“破发”的深层原因大概有三种：一、囤积于香港的外资，并不看好中国内地的房地产市场，主观上默认了中国楼市的泡沫。从资本的立场来看，他们绝不会在高点入市，而是观望，偶尔向市场抛点鱼饵刺激民企，同时利用民企资金饥渴的心理，最大限度打压他们的价值，尽可能造成市场的恐慌，他们好乘虚而入，浑水摸鱼。

二、“破发”是券商的阴谋。一些外资总是喜欢拿民企的“土地储备”、“地段好坏”、“规模大小”说事，以此要挟内地民营房企。从而误导民营房企与国企（央企）去争夺土地，尤其市中心的土地。鹬蚌相争，渔翁得利。券商与某些券商背后的外资机构充当了渔翁。外资说的这三点其实是误导视听，希望内地民企要提高警惕，不要被那些具有外资血统券商的糖衣炮弹击中。他山下面举例说明:

 05年，他山撰写《地产领导者》时，采访过深圳星河地产老板黄楚龙，他当时说没想过借外资开发项目。他的土地储备不及万科土地储备的1/20。他的年开发能力也不及万科的1/20，5年他开发的星河丹堤，位置在梅林关外口，地段在深圳也谈不上好，他山内部消息：此项目利润相当于万科20个项目的利润，据说万科把这当成一个课题正在研究。这一案例说明，不一定需要最大的土地储备，不一定最好的地段，不一定最大的规模，才能创造土地价值的最大化。

三是“破发”的这些企业，其商业模式非常低级。他山04年9月曾采访过当时华南城的操盘手张智杰。张介绍，华南城的本质只是一个规模庞大，功能定位辐射珠三角的一个商品批发交易中心的，与虎门富民服装批发商场不同的是，它把物流中心的概念延伸过来。由于其总建筑面积30%给客户，主要利润依赖客户的租金，那么它的利润回报远不及纯商业地产的利润回报，其回报比一般商业地产项目的低，且给投资者的回报周期太长，根本没有买点刺激投资者的胃口。

境外资本以香港为跳板，间接推高广深等内地城市房价是不争得事实；从9月底到现在，内地民营房企到香港“破发”是事实；恒大地产、深圳卓越、明发集团以及禹洲地产等四家企业近期启动招股程序，11月准备在港上市也是事实，其中恒大地产在香港公开路演时，香港首富李嘉诚以长实名义认购过亿美元。为什么是这样？请继续关注下篇:《李嘉诚有严重挺“市”之嫌！》。

http://house.zgjrw.com/News/20091031/house/994358461000.shtml再这样要打个招呼