长房盖的房子性价比高！ 长沙本土的开发商与外来开发商不存在谁被谁压倒的问题！ 现代化城市，没有高楼群不够现代化，全是高楼也不一定是现代化！

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【经历】

    潘彩炼，湖南人，出生于六十年代的红旗下，成长在七十年代保守与激情并存的岁月里，工作在强调责任感的八十年代，和责任感淡化、世风浮躁的世纪之交。喝湘江水长身体，吃红辣椒长性格。88年毕业于华中理工大学建筑工程系，是一个从事多年专业技术的职业经理人。曾任长房集团总部工程技术部经理，长沙房地产开发公司常务副总经理；现任长房·星城世家总经理。

【对话】

关键字：长房  西街花园  股权置换

  【他山】：现在万科做的西街花园这个项目，最初是长房集团的，后来到了南都手上，最后落到万科手上。媒体对此的报道很少，您能否向我们透露该项目几次易主的内幕？
  【潘彩炼】：属于股权置换。长房旗下两家公司在2003年在芙蓉区拿下1000亩地，跟南都合作开发星城世家和西街花园，长房以“长沙东方城房地产开发公司”开发星城世家，南都以“长沙宏程房地产公司”开发西街花园，两家分别持有对方公司的股份是五比五。星城世家的位置比西街花园的位置要优越，当时星城世家定位为精英人士打造的高档楼盘，西街花园定位为白领阶层打造的中高档楼盘，南都直接地把他们在浙江做的一个“江滨花园”复制到西街花园了。
    经历了两年合作后，通过股权置换，长房控股的“长沙东方城房地产开发公司”开发星城世家；南都控股的“长沙宏程房地产公司”开发西街花园。南都被万科收购后，南都持西街花园的股份顺势转移到万科名下。

   
关键字：外来开发商 本土开发商

  【他山】：两年前，我采访来长沙的一个深圳开发商时，他感叹“强龙难压地头蛇”，现在，西街花园到了深圳万科的手上，凯达的别墅改名换姓，变成了深圳卓越的产品，目前长沙的房地产市场，给我的感觉是，强龙已压倒了地头蛇。
  【潘彩炼】：两年前，长沙本土开发商，确实是市场的主角，占到较大的市场份额。这两年，沿海大的房地产公司，在沿海有了成熟开发经验，他们赶上沿海城市高利润的机会，拥有资金上的优势，外地开发商逐渐占到了较大市场份额。长房集团成立后，发展还是挺快的，尤其在开发规模及品牌知名度在全省处于龙头地位。华盛、鑫远、创远、顺天这些长沙本土的开发商发展都不错，长沙本土的开发商与外来开发商不存在谁被谁压倒的问题。
 
  【他山】：我刚才提到的两个深圳公司，从长沙开发商手中接盘后，同样的产品，适当包装后，价格比原来提高了一倍，反而销售得更好。您认为其中的原因是什么？
  【潘彩炼】：经过他们包装后的楼盘，广州、深圳的客户增加了，有的甚至高达50%，广州、深圳的客户人为地把长沙的房价拉升了。投资客量太大，未来的小区是很难管理的。一些外来开发商有自己的“客户会”或“客户俱乐部”，他们的“客户会”到长沙来，把长沙的房价抬起来了，最后给本地的业主带来了价格上的压力。我们长沙本地开发商相比外来开发商，在外地客户资源上处于劣势。我认为外来开发商开始会水土不服，而本地开发商更了解长沙市民的需求，尤其长房在长沙本地开发有近20年的历史，在户型，环境要求及市民生活习惯方面更了解市民需求，所以长房开发的房子性价比会更高些。
 
  【他山】：长沙本地开发商盖的房子普遍定价不如外来开发商的高，是不是长沙本地开发商对自己产品自信心不足？
  【潘彩炼】：长沙本地开发商定价没外来开发商的高，不是自信心不足。一方面，外来开发商在沿海城市有过卖每平方一万、两万甚至更高楼价的经历，他们在定价方面确实比长沙本土开发商要大胆。另一方面，外来开发商的土地成本、工程成本、人工等可能比本地开发商的要高。 

【他山】：如果不是自信心不足，是不是表明长沙本土的开发商不善于提高产品的附加值，在营销策划方面比外地开发商技低一筹？

【潘彩炼】：不见得。金色屋顶的价格就是长沙本地开发商卖的。并不是说外地开发商做的房子卖价一定高，是外地投资客把长沙的房价拉起来了。

关键字：社会责任感 投资客

  【他山】：有的外来开发商开发出来的房子看起来像厂房、像学生宿舍，居然能卖那么高的价，假如星城世家让他们来卖是否会卖更高的价？
  【潘彩炼】：很难说，每个公司都有不同的经营情况和经营理念，而建性价比高的房子是我们的理念。作为国有企业，有不可推卸的社会责任感，我们赚取利润的同时，还要考虑到回报社会。如星城世家周边的几条路都是长房垫资修的，除星城世家的业主和芙蓉区的市民享受到便利外，后来的一些开发商也得到了便利。
 
 【他山】：回报社会最好的方式是多盖经济适用房，长房每年盖多少经济适用房？
 【潘彩炼】：每年十多万平米。
 
 【他山】：前几天，我与一位业内人士在讨论这两年长沙本土开发商的市场份额减少的原因时，他认为原因在于长沙本土开发商有些急功近利，社会责任感不强。
 【潘彩炼】：我不完全赞同。早期长沙一些民营的，实力不强的，具有投机性质的开发商，做完一个项目就跑了，他们的短期行为影响到长沙本土开发商的整体形象。像长房就对产品负责、对业主负责、对城市未来负责，且勇于承担社会责任的本土企业，不存在急功近利，他们完全有能力把企业做大、做强！
  
关键字：政策 房价
  【他山】：这两年的宏观调控政策对长房有多大影响？
  【潘彩炼】：辩证地看。政府调控的目的是要控制房地产投机和不动产投资过热。对资金链脆弱，管理不规范，信誉不高，具有投机心态的小开发商的冲击是很大的；对产品来说，品质差，位置偏的产品会也会造成一定的影响。
   从实际情况来看，调控对长房的影响不明显，这与长房稳健、实效的工作作风有关。一方面，长房产品位置都可以，品质优良，原来住的房子面积小了，环境差了，现在想改善居住环境的长沙人，把长房星城世家作为首选，另外，中心区已经找不到低于1.5的容积率的楼盘了。
 
  【他山】：您怎样理解政府的执行力？
  【潘彩炼】：如《物权法》出台，钉子户会增加，拆迁的难度会增加，湖南省即将出台新的《拆迁条例》，应该还会有调整。中国不像国外永久性产权，每年征收物业税。中国的土地政策、国情对房地产开发和城市建设还是比较有利的，西方的拆迁比中国更难。曼哈顿高楼下的小屋，对城市市容的负面影响还是客观存在的。
 
  【他山】：有人对在长沙新规划区域内建摩天大楼提出质疑，长沙是一个山水洲城，您认为长沙的城市建设必须以建高楼为主吗？
  【潘彩炼】：作为一个现代化的城市，没有一片高楼群，不够现代化。但全是高楼也不一定就现代化。老的，经典的历史建筑能保留下来是历史遗产，我认为城市发展，保护与改造要兼顾，由长房集团负责修建的太平街的历史街区就保存得很好，没有价值的就不要保留了。上海、武汉、广州、天津还有租界可保留，文夕大火烧毁了长沙90%的建筑，留下来的东西不多。现在湘江风光带上的建筑，几乎没有值得保留的。
 
 【他山】：您对明年长沙房价的预期？
 【潘彩炼】：价格可能还会往上走，只是涨幅可能会比今年小些。原因有以下几点：一是土地价格同比翻了几翻，楼面地价越来越高，尤其拆迁成本更是成倍增加；二是建安成本增加，钢材、水泥、人工都上涨很多；三是五次加息，融资成本增加；四是政府报建费、公关成本增加。
 
【话外】

    潘彩炼认为自己是一个比较传统的男人。他不追星，不喜欢摇滚音乐。多年专业技术职业生涯，养成了他以严谨和理性审视一切的习惯。他没有去看电影院正在热映的，由大导演李安执导的《色·戒》。在他眼里，电影与张爱玲完全是两个不同的概念。
    在长沙这个大众K歌，全城娱乐，以“超女”和“快男”作为地方特产的城市，潘彩炼显得相对沉稳。开车经过人民东路，从星城世家的外立面所采用的，价值不菲的浙江宜兴紫砂砖中，我们大致可以观察到潘彩炼的性格和追求。

撰稿/整理：康乐