揭92亿天价地王谜中之谜

在房价未得到有效的控制之前，我想，对“地王”产生的前因后果，以及对制造“地王”当事人的责难，依然会是大家议论的热点。昨天出版的《经济参考报》披露92亿天价地王产生之谜，其中，长沙市副市长徐湘平谈到“政府不但不贴资，可能还能多赚近40亿元”，另外，副市长特别提到“ 董国良先生的JD模式”，给人的感觉好像是为制造天价“地王”找借口。几年前，他山曾与几位剑客数年前讨论过董先生的“模式”。他山讲出一段往事，可能有助于网友了解92亿天价地王的谜中之谜。

■副市长以乌纱帽铤而走险？ 

昨天。米罗咖啡。他山帮报社的几个兄弟在这里策划选题。窗外马路对面是“湘江北尚”的一副巨幅广告牌，这是紧邻92亿地王的一个在售楼盘。这是在地王产生后，售价一夜上升500元/平米的楼盘。这是上升500元/平米之后，销售进度急剧加快，有可能再通过提价来控销的楼盘。大家注意到，其周边楼盘的广告语都模糊地换上了与地王相关联的语气。一位消息灵通的哥们透露，拍卖落槌之后，深圳的一位买家一次购买了18套“湘江北尚”。大家无法猜测，这种情景是不是市长们期待的。

“政府不但不贴资，可能还能多赚近40亿元”，侃到徐湘平副市长在长沙新河三角洲地块还未成为全国地王的两周前，在国土资源部举办的节地研讨会上说的这句话，大家私下底认为，在房价不断攀升的背景下，在长沙诞生中国地王，长沙市长势必会受到两股巨大压力，一股来自中央，抬高地价，就是间接抬高房价，与宏观调控的目标背道而驰，这股压力落在乌纱帽上。另一股来自民间、民意。让地王产生，对于分管土地的副市长，于仕途而言，无疑是铤而走险！

■ 一次性拍卖+JD模式=多赚近40亿元

副市长的举动，显然是符合湖湘文化中敢为天下先的精神。他山认为，这只不过是为后来发生的事情埋下的伏笔。这句话是在副市长成为新河三角洲地块成为“地王”之前的表示，那么恰好说明，副市长已经预料到新河三角洲地块称为地王后，他所面临的压力和至少在湖南范围内，可能面对“房价将再度飙升”的责难。调侃副市长在研讨会上的讲话，大家发现其中贯穿着有一段非常有意思的逻辑：一次性拍卖+JD模式=多赚近40亿元。否则是“需政府贴资20亿元，无法实施”的。

假设“JD模式”是可行的，那么，把地块分成2~3块拍卖，加上“JD模式”，眼明的人都可看出，这与得到“多赚近40亿”的结论其实并不矛盾。副市长是“在2005年6月国土资源部召开的无锡会议上得知董国良先生的后，该地块按JD模式规划，既能改善环境，又无需政府贴资”后，决定用长沙新河三角洲地块作为“JD模式”的第一块试验品。“JD模式”果真能产生如此效益？“JD模式”究竟是什么？“JD模式”在其他城市和地区有无成功案例？

■《城市规划方案》≈“JD模式”

03年10月，他山与几位地产剑客参加当时号称深圳顶级豪宅的“海湾公馆”的一个活动。面对蔚蓝海岸，海风徐来，时任“维时科技”总经理董国良在尚未完全装修好的“海湾公馆”售楼处与我们大谈《城市规划方案》。他拿出几张用A4纸复印的材料，说这是一份《城市规划方案》正在申请国家专利的复印件，这个方案将有效的解决城市的塞车问题、停车难等城市规划中，多少国家，多少年都没有解决的，最棘手的问题。实施这个方案，地铁将会淘汰！

董先生说这话的时候，时任深圳市长于幼军正在兴建地铁。当时有人提问，说如果于幼军采纳他的方案，深圳市不是可以省几百个亿吗？董先生没有正面回答。显然，于幼军市长没采纳董先生的《城市规划方案》，在这几年的城市发展中，深圳也没有因没采纳《城市规划方案》，而产生多大交通压力，地铁该通的还是通了。实际上，在规划地铁的城市在增多，地球上那么多城市，怎么没一个市长接纳董先生建议？时隔4年后，长沙副市长对董先生的《城市规划方案》产生了浓厚的兴趣。

如果他山没推断错的话，4年前的《城市规划方案》应该就是今天长沙副市长极力推崇的“JD模式”，它至少是在《城市规划方案》改头换面的基础上产生的。从长沙副市长在国土资源部节地会上描述的能“多赚近40亿”的“JD模式”，到“92亿地王”落槌，可以判断，长沙是准备把新河三角洲地块作为“JD模式”运作一块试验田了。从此来看，长沙的胆量比深圳要大。关于董国良担任总经理的“维时科技”公司，他山顺便说几句。

■92亿地王背后的“维时科技”

“维时科技”在福田区皇岗北路与福中路的交汇处开发过一个单体的“皇家翠苑”。“维时科技”是“海湾公馆”的开发商，2002年，以当时深圳的天价从盐田区国土局拿下该地块。对此，他山曾发表文章表示：“非房地产企业，对房地产并不专业，却以天价卖地，冒然进入房地产，表现了深圳房地产开发的暴利和非理性，这种非理性将以金钱为代价，换来房地产的理性”。“维时科技”对此不以为然。如此说起来，“维时科技”也算得上有些经验的开发商了。

写到这里，他山又产生一个疑问，“维时科技”在运营新河三角洲地块中的真实角色是什么？既然“维时科技”既有开发商背景，又有“城市规划设计”的背景，这不正好顺应了副市长在会议上描述“JD模式”时的逻辑思路吗？董先生方案强调的是交通压力问题，在长沙北部2000亩的一块土地上，只要合理规划，能产生多大交通压力？非得用“JD模式”吗？董先生在会上谈到“动作越快损失越小，当前推广JD模式没有大风险。”，谈到“JD模式”抓住了城市发展的“牛鼻子”，副市长和有关官员也是认同的，那为什么长沙市不把“新河三角洲”地块索性交给“维时科技”来整体规划、开发，还非要搞一个拍卖会呢？