财经牛排

原“今日财经头条”

(6月14日)

[封面.观点]

陈真诚：信达凶猛拿地动机原来如此

        6月1日，信达地产以58.05亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村地王，楼板价37248.58元/平方米，溢价率306.53%。

        此前的5月27日，信达地产以123.18亿元竞得杭州市滨江区地王，创下了当时为止的2016年全国总价地王，溢价率接近100%。

去年11月，信达信达地产以72.99亿元竞得上海杨浦区新江湾城地王，楼板价49152元/平方米，溢价率81.69%。

        另一方面，信达地产2015年全年实现合同销售才105.2亿元，今年的销售计划也只100亿元，但今年前5个月光拿地就花掉215亿元。2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，主要在杭州、上海等长三角地区，涉及资金超过350亿元。而其去年的土地投资计划仅60亿元，今年的土地投资计划仅80亿元。

        于是，很多人在纳闷，信达地产如此凶猛拿地，到底是为了啥?动机是什么？

        对于这个问题，从信达地产的母公司中国信达适时于杭州举办的一场活动，可能能找到答案。

        6月13日，中国信达（浙江）2016不良资产投资论坛在杭州举办。在论坛上，中国信达浙江分公司挑选了一批具有抵质押物的“优质”不良债权资产，并通过其微信公众号面向社会集中招商推介。这次招商推介的资产分布在浙江各地，抵押物涵盖住宅、写字楼、工业厂房、土地等各类型不动产，部分抵押物位于一线城市核心区域。2012年以来，中国信达浙江分公司累计投入收购资金超过250亿元，收购浙江地区银行不良贷款债务本金近680亿元，涉及债务企业（含担保企业）逾万家，同期累计处置回收现金才近60亿元。

        简单地说，原来信达地产的母公司之中国信达浙江分公司四年来在浙江等地以超过250亿元资金从各大银行收购了近680亿元的不良资产，资产抵押物主要是房产和地产，而这四年只回收现金近60亿元。也就是说，中国信达浙江分公司面临着将近几百亿不良资产套现并力争收获最大盈利的巨大压力和动力。终究，收购近680亿元的不良资产，只花了250多亿元资金，如果能做到持平套现则可获得约430亿元差价，如果能做到溢价套现则可获得比430亿元更多的差价。

        而这一切，则有赖于房地产市场能再次火爆，房价地价能再次上涨，影响整体房地产市场预期，进而使得那些不良资产持平乃至溢价售出套现成为可能。

        要做到这一切，就需要能往房地产市场尤其土地市场放进去一条鲶鱼，以激活市场，抬高地价进而以及房价预期。于是，信达地产就成了中国信达自己放进房地产市场尤其土地市场上的一条信得过靠得住的鲶鱼。

        如果算账，不难发现，如果中国信达浙江公司能够实现430亿元甚至更高的差价收益，哪怕信达地产将来房子赔本卖，哪怕今年前5个月拿地花掉的215亿元甚至2015年7月至今拿地花掉的350亿元全亏了，就整体而言，中国信达也能有超100亿元的整体盈利。更何况，拿的是土地资源，是不可能全部亏掉为零的，弄不好这些土地还能带来或多或少的利润。

        这也许就是信达地产能够也敢于凶猛拿地、制造地王的动机或动力。

        如此来看，信达地产凶猛拿地，背后是有故事的。

        这也就是说，地王的背后是金融资本，地价房价再次上涨的背后潜伏着的是金融资本，是金融资本的深谋算计！

        (“财经牛排”首发)

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