陈真诚：限购松绑风起真相

文/陈真诚

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[导读：房地产限购政策，是中央政府出台的基本性房地产调控政策。作为基本性房地产调控政策的限购政策是否取消或松绑，一般应该由中央政府来决定…本文系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

我参加了3月14日湖南省住房和城乡建设厅组织召开的全省房地产市场形势分析座谈会。湖南省住房和城乡建设厅召开会议的目的是，为准确把握当前房地产市场形势，为省委省政府提供决策参考，以促进房地产市场持续健康发展，希望通过会议了解市场情况，听听大家的看法，听听企业、专家们的意见。虽然当时会议上也有人提到了限购这个问题，但没有哪位说哪个市（州）政府将要松绑限购政策，无论是省级还是市级行业主管部门的领导没人说到要取消或松绑限购政策。

长沙市住房和城乡建设委员会相关负责人参加了3月14日的会议。

其后，长沙市住房和城乡建设委员会接着在3月21日也召开了相关会议，有一位非政府工作人员的参会人员在发言中提出其个人认为现在到了松绑限购政策的时候，但长沙市住房和城乡建设委员会召开这次会议的目的主要是听取大家的发言了解情况，参会的长沙市住房和城乡建设委员会领导及其他工作人员，没有任何一位在当时及之后就前述人员关于松绑限购政策的发言内容做出过任何表态。

一个简单逻辑是，长沙市住房和城乡建设委员会的会议，是在湖南省住房和城乡建设厅会议之后的一周召开的，在当下毫无疑问会与湖南省住房和城乡建设厅会议精神保持一致，湖南省住房和城乡建设厅的会议精神是与中央政府的决策与精神保持一致的，这是基本的政治原则和起码的业务逻辑、不复杂的专业思维。

华盛麓峰集团董事长罗劲松先生两次会议都参加了。在湖南省住房和城乡建设厅的会议上，他结合企业实践尤其千鹭湖华盛国际生态度假区项目经验，提倡房地产行业绿色转型，建议政府应鼓励终端消费者购买绿色建筑，可以通过扶持龙头企业来带动韩各样的整体发展，大力发展绿色建筑科技产业园的建设，通过产业集群形成新的经济增长极。房地产行业的绿色转型是必由之路。企业应该审时度势，迅速调整方向，以满足客户“健康、舒适、低运行成本”需求，来抢占客户才是生存之道。对他的发言、建议，当时有所响应讨论。对于其他参会企业或学术界人员的其他内容发言，参会的政府工作人员都没做出明确回应。

大家知道，房地产限购政策，是中央政府出台的基本性房地产调控政策。作为基本性房地产调控政策的限购政策是否取消或松绑，一般应该由中央政府来决定。既然中央政府还没有就是否取消或松绑限购政策发话，没有明确提出要取消或松绑限购政策，也没有明确地方政府可以自行取消或松绑限购政策，地方政府怎么会先行决定取消或松绑限购政策？预期中央政府今年不可能取消限购政策，地方政府怎么敢明目张胆地对着中央政府干？相信任何地方政府不敢也不会，尽管哪怕只是做字面文章。正如前面所说，这是基本的政治原则和起码的业务逻辑、不复杂的专业思维。事实上，湖南省住房和城乡建设厅、长沙市住房和城乡建设委员会，在落实中央政府的房地产调控政策、做好房地产调控工作、促进房地产市场持续健康发展等方面，一直与中央政府保持一致。

最近见有舆论报道称有人说长沙市政府将松绑限购政策，这完全是有些人的个人预期，甚至不排除是有人希望以此来博取眼球的可能，可以说是在瞎猜，除非有了文件出来。甚至可以说，有些人是纯粹瞎扯，完全瞎掰，地道臆想，彻底脑残，既不懂市场实际，更不懂政治。事实上，长沙住房和城乡建设委员会已经公开否认了长沙市松绑限购政策之说，而是明确表示：“限购令没有撤销，还在实施。”

其实，除了北京等地之外，纵观全国，限购的只是少部分城市，绝大多数城市并没有限购。即使那些限购的城市，又有多少城市真正地严格执行了限购政策呢？有些城市，本来的政策设计不严厉且几乎没怎么执行的限购政策，即便取消或松绑了，在当前市势下又能有多大效果？在当前房地产市场形势下，说通过松绑或者取消限购可以救市，以松绑或者取消限购来救市，本身就是个伪命题。

不久前，有记者采访我，问我如何看待当前的长沙房地产市场？我认为，长沙房地产市场，与其他诸多同类城市相比，其实是相对比较健康的，整体市场基本比较平稳。虽然今年一季度，长沙房地产市场成交量与去年同期相比有所下降，但由于去年的交易量是历史上最多的一年，因此不能说今年一季度的市场就怎么样了，其实只是相对去年比较高的基数有所下降，应该还算比较健康。当然，也要看到，就全国性市场而言，市场供应很充足，甚至说相比需求而言供应有所偏大，市场也有一定的库存，而由于多年的市场高热消化了大量的有效需求，政府的调控还在继续，因此，面对市场普遍性的供大于求或供应偏大问题，无论对哪个城市来说，政府和企业都要考虑，如何采取积极的措施，以促进销售，消化存货和新增供应。

目前，绝大多数开发企业的心态基本上算正常，但对供应量过大的预期和土地价格过高导致成本压力过大是比较担忧的。由于之前土地供应量较大，导致市场上可售商品房不但存量大，而且可预期的增量也大，再加上土地价格涨得过快，所以对开发企业来说，可售商品房存量大、供应量大的预期和比较高的土地成本，构成了较大的压力。因此，本文作者陈真诚认为，对开发商来说，想方设法加速去化，消化库存，夯实资金链，是目前最重要的事情，需要认真做营销。因此说，房地产营销，到了需真动脑筋的时候了。

对于政府及房地产行业来说，与其将目光盯在“价”上面，不如把聚焦点放在“量”上面。在当下，关注“量”比关注“价”更重要，更有必要！（本文系根据答新浪房产记者采访问基础上扩写。）

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