加息将迫降房价

--“中国房市微观2007”专题系列之5

话题：长沙新思维企业发展策划公司/文：陈真诚

2007年1月1日起，政府将调高房地产贷款利率，在广东等地各银行营业网点，还贷者比上月增加了一倍以上。

在中国房地产市场，由于持续一段时间以来，房价上涨过快涨幅过大，造成了公众对房价继续上涨的恐慌，逼使许多消费者提前加入到购房者行列，而购房者基本上是依赖房地产贷款来完成购房的。这种以房价过高、涨速过快、涨幅过大而造成的对房价上涨的恐慌心理促动和银行贷款支撑的“火暴”购买繁荣，又进一步不断拉高房价，进一步强化对房价上涨的恐慌心理……

面对已经严重危机的房地产市场虚假繁荣和民众普遍埋怨的高房价，为预防高房价可能对国民经济造成灾难性影响，政府决定动用银行要素、启用利率杠杆来调节房地产市场。

与调高商业银行储备金不同，调高房贷利率，是直接针对需求进行调节的手段。基于中国房地产市场的实际情况，调高房贷利率，将直接增加使用银行贷款成本，直接抑制购房需求，使正在准备或计划购房者减少乃至放弃购房。

目前，针对中国房地产市场的实际特点，这种采取直接增加需求者使用银行贷款成本来直接抑制购房需求的调节手段，对房地产市场尤其房价的影响力远比对需求的间接调节或所谓增加供应要有效得多。与增加内需来加速经济发展的原理一样，减少购房需求，将以需求减少的办法来使得虚火的房地产市场降温。

这种直接增加使用银行贷款成本来直接抑制购房需求的调节手段，对房地产市场的影响效果，具有很强的蝴蝶效应，会对相关联的系列元素产生直接的灵敏作用。所以，在即使是经济较发达、老百姓收入较高的广东等地，直接刺激还贷者较往增加了一倍以上，增长指数超过100%以上。这说明房贷成本的直接增加对消费者的消费需求影响来说是直接而强烈的，也是灵敏的，是提高商业银行储备金等手段所难以直接比拟的。就好象广东地区一样，对其他地区的影响也会有同样的效果，甚至在经济较不发达地区的效果将更明显。

这种直接增加使用银行贷款成本来直接抑制购房需求的调节手段，还将直接对过热的宏观经济产生明显的影响作用。基于对2007年中国宏观经济形势的判断，与中国大陆经济联系密切的香港，不久前已经将香港2007年的经济增长预测调低了2个百分点。那么，对2007年国内宏观经济降温的效果将会更加明显。

由于一段时间以来尤其是2006年的中国宏观经济过热主要是由房地产投资过热所造成的。因此，国内宏观经济的降温，将会直接表现在房地产市场降温转冷。这种降温转冷，将直接影响房地产买卖市气掉头向下，直接影响房价下降。由于现在的房价已经高得让大多数消费者难以承受，大家都在期盼房价能下降。因此，在这种房地产市场降温转冷的情况下，消费者买涨不买跌的趋向力更强大，等待房价下降到合理的水平，持币待价者增加，原本准备买房者或计划买房者会减少乃至暂时取消购房，又将进一步增强房价下行的走势。

因此，在即将迎来的2007年，房价上涨的可能性不大。按理来说，2007年，在十七大之前，应该是房价普降的时期，全年是房价下跌的走势。其中，两个重要的观察期是，一是目前至2007年春节后一段时期即3月份人大会召开前后一段时期，二是十七大前后的一段时期。至于因2008年北京奥运会因素的作用，北京等地的房价有可能出现一定的反弹，但这种反弹会在奥运会正式举行前一段时间开始逆转，奥运会后北京等地的房价可能会下降，全国房价可能再次呈现下行的走势。至于在什么时候是否能见谷底，尚难下结论。不过，那已是2008年乃至更往后的事情了，要看2007年政府的政策和房价的具体表现。

关于这些，其实，前不久，从央行发布的银行风险预警报告，也许就已经能解读政府会动用银行因素来迫降房价的信号了……

（作者陈真诚联系：13808420007；长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034、4478178；上海021-51601100；QQ:70479688）