2007年国外资金主力不在住宅物业

--“中国房市微观2007”专题系列之4

话题：长沙新思维企业发展策划公司/文：陈真诚

即将辞别2006进入2007年，几乎可以用“公讨”一词来形容目前社会舆论和公众对“房价”的态度。

就在大家几乎一致得对“高房价”展开全面的质疑、无数的责问和无情的讨伐中，就在热闹非常的争论声中，对于2007年的中国房地产市场，不少人在分析，不少人在猜测，还有人做出了预言、判断。

2007年，中国的房地产市场该如何走，房价该涨还是该跌，确实是令许多人所关注的事情，所牵挂的事情，终究将与大多数人的切身利益相关。而且，2007年，房价乃至房地产市场走势，还将影响到中国国民经济的发展，乃至社会安定等问题。

综观各种对房价、房地产市场的分析、猜测或者预言、判断，几乎一致地把政府的政策、商业银行以及国外资金作为主要因素或依据来进行。

诚然，难说明年的政策会怎样，对商业银行政策也不可太乐观。不过，在此，我要说的是，关于国外资金问题，可能有些人的分析太主观。

事实上，在2007年，对于中国的房地产市场，除那些纯粹从事短期投机者外，国外资金，其主力并没有把目光放在人住住宅物业上，而是在放在甲级办公楼、高星级酒店、大型商场等这些商务地产、商业地产上。形式主要包括注资进入公司或项目占股份、借款、融资、增加投资以及直接买楼买项目，如果采用取得股权的方式则以控股为主。主要针对做高端物业项目进行投资，对高端的物业，一线二线城市，都有兴趣。日前，一家排名全球前五大行之内的全外资房地产投资服务公司投资部人员，在与我商讨我将来为国内房地产开发商提供投资服务的选择项目的主要方向时，就是这个意思。

这家全外资房地产投资服务公司，是国际五大行之一，主要与国际投资公司及本地和国际的开发商合作，主要是类似大摩这样的公司，帮助国际资本买项目或给他们推荐好的项目。世界上所有大的投行和基金公司都是他们的客户。目前主要从事房地产项目的整体投资服务，如果房地产业界有意愿就整体项目进行投资、融资或者转让，可以商谈。商谈的项选择目主要是中国一线二线城市如甲级办公楼、高星级酒店、大型商场等高端物业。

也就是说，除开那些纯粹从事短线投机性投资者外，真正强大的外资投行和基金公司，在2007年主要将在非人住住宅地产领域活跃，并不是许多人认为的将在人住住宅物业上来进行强力作为而推高中国房价。那些想以外资因素作为2007年房价上涨舆论借口的说法，有待读者去认真分析。

为什么会这样呢？这是因为，与中国有些房地产企业或资金持有者那种过于片面强调利润因素不同，大的外资投行、基金公司等把风险管理与利润管理视为同等重要。而且，在决定对某市场进行大的投资之前，必须经过认真的分析、研究、评估后制订一定时期的计划，然后按计划进行投资，不会象有些国内房地产企业或资金持有者那样见目前有利可图就临时进入。

对中国房地产投资有风险吗？国外投资资金一般认为，目前中国的房地产投资过热是个事实，高房价带来诸多风险因素主要集中在人住住宅物业方面。基于目前中国住宅房价的现实情况，以及社会舆论与民众对高房价的全面质疑，2007年很可能面临大幅下降的可能。再加上中国房地产市场易受政治因素影响的原因，政策面也尚不明朗。因此，在中国人住住宅物业进行投资，是很有风险的。这样，对于强调风险控制与管理的大的外资投行、基金公司来说，是不会也没有必要去冒这种投机风险的。

因此，在辞别2006进入2007年的时候，当我们对中国房地产市场走势和房价趋势进行分析、判断时，需要更多的理性，需要去除个人意志、个人利益角度和个人情绪等因素的影响，需要去除个人主观猜想和好谈大话题等因素的影响。否则，不但将从事实际工作的企业决策造成误导，更将可能误导舆论，误导大众。

（作者陈真诚联系：13808420007；长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034、4478178；上海021-51601100；QQ:70479688）