先跟大家说个故事：有名家政工到主人家打扫卫生，看到窗户很多，觉得擦起来很麻烦，空气流通会带来很多灰尘，不利于保洁，于是给一扇窗户上了把锁。主人责问，他回答道：“我是为了你的房间更干净嘛，再说，没有这扇窗户，还是有很多窗户可以开的。”主要要求打开窗户，他回答：“先给锁钱吧。”同时振振有词地说：“你请我来是保洁的，给窗子上锁就是为了保洁，这在我的权力范围内，我可以自由考量，不需要你同意的。”

    荒诞吗？不荒诞。现实生活中，这事儿就在位于开发区的宇润人才公寓里发生了，管理该小区物业的是开发企业宇润实业有限公司派生出的宇润物业公司。
    元月27日，我们节目接到投诉，反应宇润人才公寓有一扇大门被封，物业公司要求业主出钱办卡才给放行，给部分楼栋的业主出行带来了极大的不便。29日下午，我们节目来到了该小区实地采访。
    进入小区，来到业主所反应的被封闭的小区西大门，两张红红的告示醒目地贴在门边的墙上。一份写道：“15、15、17、18、19#ABC区楼的业主：为切实加强本小区的治安防范，确保安全，自即日起封闭西大门，改装电子刷卡门锁，凡需从此道大门出入的业主，请到宇润物业部办理购卡登记手续，每张卡收取成本费10元整，每户只限购两张。另外，此卡仅限本小区业主使用，租房户应携带租房合同和身份证复印件购卡，持卡人应妥善保管，不可遗失，更不得随便外传给他人使用，否则一经发现将给予处罚，承担相应的违约责任。特此通告。”落款是“宇润物业部&宇润公寓警卫队”，日期是元月十八日。
    另一份日期显示是元月二十四日，内容是：“各小区业主，为切实加强本小区内的治安防范，确保安全，凡确需从此道大门出入的业主，请抓紧时间到宇润物业部办理领购电子锁卡，以便你的通行。同时敬请广大业主对我们的工作给予协助和支持，为营造一个和谐安全的小区而作出努力。”落款同样是“宇润物业部&宇润公寓警卫队”。

    投诉的业主表示，不办卡就不给从此门出入，给很多业主带来了不便，特别是坐30路的朋友，本来西大门在站台边，出入很方便，现在不花钱买卡都得绕道而行(录音1：26号封闭的，我们住进来都六年多了，从来没有过。我们就是说白天不要刷卡，你有经警嘛。哪怕你晚上七点到八点，人家工作都结束了你再把这道门封闭起来，人家晚归的人再办张卡刷卡出入。你这不成了花钱买路吗？不是十块钱二十块钱啊。)
    封闭小区的西大门，业主由原本自由出入变为刷卡进出，办一张卡需要向物业公司交纳十块钱。这样的决定是否经过宇润人才公寓业主大会的表决呢？我们来到了小区物业部(录音2：
记者：封闭是谁作出的决定？
物业：大门封闭是我们公司为了小区安全封闭的。我们不是完全封死掉，我们换了电子门锁卡。
记者：请问是谁授权的，是业委会还是业主大会？
物业：我们通过了业主委员会的。
记者：能把通过的东西给我们看一下吗？
物业：跟你这样说，我们是为了整个小区安全，加强环境管理，也是为了小区业主好。《物业管理条例》上有这个规定，我们物业公司应当加强小区安全，增加保安队伍。我们没有强迫大家买卡。
记者：不买卡进不来啊？
物业：我跟你讲，小区的物业管理有它的范围，我们主要目的还是为了小区的安全。我可以这么跟你说，我们这里面七百多户，绝大多数讲这样是很好的。
记者：你把绝大多数认可的东西给我看一下。
物业：可以看，我们目前两百张卡，现在已经卖了一百八十张卡了)
    自始至终，物业部的管理人员都没能拿出他口中绝大多数业主认可的证据出来。不买卡不让进，买了卡就表示认可这种作法，不知道这是哪里的逻辑。在我们一再追问下，这位物管人员表示(录音3：我们物业管理也有自己的程序，这样吧，我不可以答复你。你要问这个事情，可以到北城水岸2号楼物业经理处去，我只能解答这么多，我们是为了小区安全。你可以问问我们做得对不对，我认为我们是对的，完全正确。)

    根据这位物管人员的要求，我们来到了位于北城水岸2号楼的物业经理处，找到了陈经理。这位陈经理与我们交谈了很久，从业主不交物业费为什么媒体不批评报道，讲到记者应当如何起到社会润滑剂的作用以促进社会和谐发展，让我们受益非浅。针对我们询问的程序问题，她表述了她的观点：(录音4：我总觉得，首先要考虑物业作这件事情出发点是什么，是不是为广大的业主好，另外是不是以营利为目的。我们只是改变一种管理方式，跟封不封门没多大关系。你讲要走这个程序，不走这个程序就不能搞，这个我个人不同意，因为本意是好的。)最后，与先前那位物管人员一样，她表示不能回答更多，要想了解，可以直接去问开发企业宇润实业的刘总，他同样也是宇润物业的负责人。

    于是，我们又从北城水岸回到了宇润人才公寓，来到了小区大门口门面二楼上的宇润实业，见到了这位刘总。(录音5：
记者：首先应当肯定的是，小区出发点是好的，但是程序上是不是有欠缺？
刘：程序这块，我们提前半个月就跟业主委员会联系了，但是有困难，很多联系不上，都不是专职的，业主委员会主任就出差去了。
记者：这不是理由啊，还有一个办法可以逐户投票啊。
刘：怎么可能呢，哪有这么容易。这个程序没有，好心办不成好事。这个我觉得，既然我是做了好事，也得到了业主的认可。虽然给一小部分业主带来了不方便，但是我们还是提供了出入大门的方式，有电子卡。
记者：这个电子卡是收费的。
刘：这个不就是一次性的收费吗。正因为你没有业主大会的程序，所以收一分钱都是不可以的。有必要吗？要通过业主大会？我认为没有必要。小区有没有其它进出门？有多远的距离？非要这样顶真的话我们撤出去，叫他们业主委员会另找一家。只要业主投诉你们就认为是对的，错了!不对，我们有一个法律的前提。那你说我们违反了《物业管理条例》哪一条？)
    看来气氛蛮火爆的哟。既然这位刘总问到了这里，咱们就来看看宇润物业公司的作法到底有没有违反《物业管理条例》。
    《安徽省物业管理条例》第八条规定：“业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项……”
    把业主自由出入的小区规划内入口，变为需要花钱买卡的电子出入门，是不是属于“关系业主利益的重大事项”？要不要经过业主大会通过？
    第二十九条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。”
    小区大门是不是共用设施？物业公司用没有权力擅自改变业主的使用权？

    别急，高见还在后面呢。
(录音6：刘：小区业主请我们管理物业，我们有没有自由裁量权？
记者：要在业主的授权之下。你的改变涉及到收费。
刘：怎么涉及到收费呢？不涉及到收费。
记者：不收费业主进不了这个大门。
刘：不要花钱的大门有得是! 一个主入口，一个次入口，有谁要求要24小时开放？次入口在什么情况下用？我又不是说每一个人都必须买卡，不买进不来，他只要能进入小区我就是对的。物业公司既然是一个企业，既然对这个小区实施管理，有没有一定的自由裁量权？这个我认为我们理解是有歧义的。
记者：你们认为不需要通过业主大会的是不是？
刘：我们也告知了业主，事先也贴了通知。
记者：我们在小区里拍到的通知署名全是物业公司与警卫队的。
刘：物业公司有自己的裁量权。
记者：那你们把业主大会放哪儿了呢？
刘：重要的事情才通过业主大会。这是多大重要的事情？
记者：这件事情不重要吗？那什么是小区重要的事情？你们认为重要的标准是什么？)
采访的最后，我反复问刘总一个问题——是否需要通过业主大会 (录音7：需不需要通过业主大会啊，我觉得这方面值得商榷。
记者：那你觉得需不需要补办相关程序？
刘：补办不补办需要商榷，我们也要学学这个物业管理条例，然后再来讨论这个问题，你也需要学学。
记者：对，我们都需要学习。我只问你是否需要补办程序？
刘：我现在不太清楚。
记者：但你已经实施了。
刘：对，我这样实施了，我觉得没错。)

    按照刘总的说法，为了小区的安全可以封闭西大门，业主要出入请花钱购卡，否则此门不通。因为出发点是好的，所以是否经过业主大会并不重要，甚至没有必要。这与节目一开始我们举的例子有多大的区别？
    物业公司加强小区管理，行使物业管理，这本来无可厚非，但是将自由出入的大门改为限制出入，不花钱买卡就此门不通另请绕路，这恐怕已经超出物业公司管理服务中自由裁量的范围了吧。
    《安徽省物业管理条例》第三十三条对物业公司在小区里的权力作出了明确规定：（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；（二）依照物业服务合同和有关规定收取管理费用，并取得合理的利润；（三）制止违反物业管理规定的行为；（四）选聘专营企业承担专项经营业务；（五）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。
    封闭西大门即非法律法规的规定，也不在物业服务合同之内，更没有通过业主大会授予，不知道刘总的自由裁量自由到何种程度!

(封闭了西大门，也没能将收黄货等闲杂人员封闭在外，看来安全有没有保障，跟封不封西大门关系不大。)                     

    节目的最后向刘总道歉，没经您同意，我作了录音。出于新闻采访的需要，这是公开采访，不涉及个人隐私，也更能反应您的真实想法，也建议您学习一下相关法规。抱歉。