说起芜湖的本土物业管理，恐怕点头的人少，摇头的人多。当业主的觉得钱交得冤枉，搞物业得觉得气受得冤枉，公说公有理，婆说婆有理，各执一词。因为工作关系，我们节目接触了很多本土物业管理企业，也处理过不少有关物业管理的投诉，总结起来，业主的冤枉与物业的冤枉实际上都起于两个相关的根源——物业公司对于开发企业的依附关系，以及此类物业公司不得不采用的一种收费方式，包干制。而这两个根源的症结又都归结于一个原因——物业承接验收。

 

    物业公司与开发企业间的依附关系，对于本土绝大多数物业公司来说可谓是又爱又恨。爱，背靠大树好乘凉，缺什么短什么，手心向下伸出去，有了锅里的，当然就少不了碗里的。恨，拿人的手短，吃人的嘴软，手心向下伸多了，自然要为实际的主雇担待着点儿，开发企业开发出的楼盘有哪些先天不足，自己自然要在业主与主雇间巧作周旋，能糊的糊，不能糊的只得任着屎盆子扣了，唉，谁叫咱靠人家混呢! 我市的前期物业管理公司，绝大多数都与开发商存在此类依附关系。
    例子有很多，远的不说，就说近的。前阵子浩成天都有车的业主闹维权，说是物业擅自将小区大门封闭了，不让业主的车入内。而事实上呢，小区本来的规划就是人车分流的，事情的焦点不在于车进不了小区，而在于开发商对业主的车进入地下停车场设置了障碍。面对业主的责问，开发企业派生出的浩成物业公司有口莫辩，如果不是我们节目对于相关知识有所了解，肯定会与业主们一样，把物业公司当成批评对象。
    再举个例子，宇润人才公寓开发商未经业主大会表决，擅自改变西大门的使用方式，把自由出入改为刷卡出入，一张卡十元钱，侵犯了业主对于公共设施的使用权。而物业公司呢？众口一词，都认为自己做得完全正确，没有一个人对这种行为进行反思。从业人员水平不高，对法律知识了解太少是一个原因，与开发企业同出一门同根所生则是更为重要的原因。

    《物业管理条例》中，对于物业公司接受建设单位的程序有明确的规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”所谓物业承接验收，是指物业企业在承接物业时，进行的物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接收图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。
    看看我们这些与开发企业存在依附关系的物业公司，有几家真正实施了物业承接验收？非不愿，实在不能也。某些开发企业为了追求利益最大化，施工不规范，安装不标准，甚至有意隐瞒公建用房及配套设施的真实情况，侵犯业主权益牟取不义之财。而此时呢，开发企业派生出的物业公司也好，急等项目接手饥不择食的物业公司也好，一旦与开发企业形成了实际的依附关系，便当然地从属于、服从于开发企业，物业承接验收也就成了走形式，甚至干脆省略。日后一旦业主收房入住，很多质量问题、配套问题、小区基础资料等问题一一暴露出来，原本应由开发企业承担责任的，都变成了物业公司的不是。而开发企业呢，往往摆出一副救世主的姿态唱起高调：“如果不是我们支持，靠业主这点物业费，物业公司是维持不下去的......”这样的腔调很多小区的业主都不陌生。事实上，这些所谓的支持本来就是开发企业应当承担的责任。问题多了，投诉多了，纠纷多了，谁是小区主人，谁是小区管家，谁又服务于谁？业主怨声载道，物业忍气吞声。怨谁呢？   

    再说到包干制，物业管理收费分为两种形式，一为包干制，二为酬金制。成为开发企业依附的物业公司必然采用包干制收费方式管理小区。为什么呢？看看定义就明白。
    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
    包干制，费用是包干固定的，同等收费标准下，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，采用此种收费方式的物业公司往往会以降低服务水平、减少服务项目等手段来获取更多利润。而酬金制，一切皆有预算，收费再多也不归物业公司，物业公司只能按合同约定的比例提取酬金，剩下的全部用于小区物业。

    相较之下，采用酬金制收费方式的物业管理显然更科学。但是酬金制在芜湖很难大行其道。为什么呢？原因是多方面的，关键还是在于物业承接验收。
    先看物业公司，酬金制虽然可以保证企业发展所需要的资金利润，但是一切支出必须先作预算，使得物业承接验收显得格外重要，如果验收不清，日后支出就很困难。可依附于开发企业的物业公司，有几家敢于和开发企业较真的？
    同样，对于某些开发企业来说，寻找前期物业公司本来就是为自己善后的，急于转移风险的他们又怎么可能引进一种找茬儿的机制来挑自己的刺呢？虽说《物业管理条例》中要求前期物业服务企业必须通过招投标的形式产生，但是主动权还不是在开发企业吗？承接验收，免提；酬金制，否决。
    那么业主呢？这种收费方式是否会获得业主支持？当然，从理论上说采用酬金制收费方式管理小区，即能保证物业公司服务质量，又便于业主行使主动权，有什么不好呢？但是请注意，物业公司的酬金比例是以小区物业费总数为基数的，物业费收不全，酬金制自然也行不通。试问，我市诸多住宅小区，有多少个能够按时收齐物业管理费的？
    开发企业、物业公司，业主素质，三重因素阻碍了酬金制在芜湖落地生根，而包干制又与依附关系相互作用，让诸多本土物业公司不思进取不求上进，一步步地降低服务层次，一步步走向被淘汰的边缘。
 

   《物业管理条例》颁布至今已经三年半的时间了，《安徽省物业管理条例》实施也已经超过了一年半，为什么“物业承接验收”这一环节仍然形同虚设？作为物业管理工作的基础和前提，“物业承接验收”为什么长期以来受到忽略？主管部门的行业监管在这一环节体现在哪里？是否需要改进？如何改进？太多的问题摆在我们面前，太多的问题需要答案。