上半年全市房地产情况今年以来,在国家宏观调控和市场机制的双重作用下，我市紧紧围绕正确引导和完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康发展。当前我市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳定，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下：
 1、房地产开发投资情况
 2006年1-6月份，全市城镇固定资产投资总额为112.80亿元，同比增长36.05％。全市房地产开发投资额为32.90亿元，同比增长64.58%，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资22.34亿元和9.95亿元，同比分别增长94.09%和23.45%；就市区而言，房地产开发投资完成22.31亿元，同比增长31.54％，其中，住宅和商业地产分别完成开发投资13.47亿元和8.41亿元，同比分别增长49.71％和7.55％。从整体上看，我市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。
 2、房地产信贷情况
 2006年1-6月份，全市房地产开发贷款余额为18.19亿元，同比增长56.68%；全市个人住宅贷款余额为26.01亿元，同比增长0.8％。可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现和市场机制的继续作用，我市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。
 3、土地市场供应情况
 随着芜湖城市的行政区划的调整以及芜湖良好的总体经济发展趋势，使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。今年上半年，我市共计出让土地5宗，虽然比去年同期的9宗有所减少，但出让土地面积却达到732.45亩，计48.83万平方米，同比增长44.62％，其中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平，可见我市房地产开发正逐步朝规模化、集约化发展。
 另据市房管局初步测算，截至2005年底，开发商手中尚有未开发存量土地约6328亩（计422万平方米），扣除华强旅游园区游园地块面积2487亩（计166万平方米）后，尚余3841亩（计256万平方米），按容积率1.8计算可建商品房460万平方米，按容积率2.1计算可建商品房540万平方米，如果按每年新开工200万平方米计算，尚可开工两年半左右，其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有900亩（计60万平方米）左右。
 4、房地产市场供应情况
 2006年1－6月份，我市市区共计批准商品房预售51.65万平方米，其中住宅48.25万平方米，同比分别增长55.42%和59.24%。今年上半年，全市安置房建设新开工5万平方米，在建面积为25.66万平方米，竣工7.2万平方米。
 今年上半年，全市房屋施工面积为401.03万平方米，其中市区为338.59万平方米，同比分别增长40.08％和61.70％；全市房屋新开工面积为147.26万平方米，其中市区为112.02万平方米，同比分别增长63.62％和90.54％；全市房屋竣工面积为51.62万平方米，其中市区为27.06万平方米，同比分别增长52.45％和0.78％。
 今年上半年，全市住宅施工面积为336.15万平方米，其中市区为280.25万平方米，同比分别增长50.74％和77.99％；全市住宅新开工面积为125.01万平方米，其中市区为96.86万平方米，同比分别增长64.53％和96.15％；全市住宅竣工面积为37.68万平方米，其中市区为24.26万平方米，同比分别增长31.33％和12.52％。可见，我市房地产市场现实供应量和潜在供应量都较为充足。
 5、房地产市场需求情况
 2006年1－6月份，我市市区新建商品房预售成交31.85万平方米，其中住宅25.75万平方米，同比分别下降3.46%和8.26%，与今年一季度的下降幅度41.1％和44.9％相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交5.49万平方米，同比则增长23.93％。可见，受去年宏观调控政策延续效应的影响以及新一轮宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。
 从预售商品住宅成交单套面积来看，144平方米以下的普通住宅占主流，其成交套数占总成交套数的比例为80％左右，而去年同期为76％；从商品住宅买卖购买对象来看，本市居民购房所占比例一直处于较高水平，今年上半年和去年同期都超过了八成，分别为83％和87％左右。
 2006年1－6月份，市区存量房交易完成36.01万平方米，其中住宅27.26万平方米，同比分别下降14.55%和13.27%，存量房交易量中住宅所占的比例皆为75％左右。从整体上看，随着宏观政策中的税收杠杆调控效果的逐步显现，我市存量房市场成交量同比呈现明显的萎缩态势。
 6、房地产市场价格情况
 2006年1－6月份，我市市区商品房均价为3265元/平方米，同比增长1.84％。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得我市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。
 从预售商品住宅成交价位来看，成交量之大部分都集中在单价为2500元/平方米～3500元/平方米之间，其成交套数在今年上半年和去年同期都超过了相应总成交套数的一半。
 从典型商品住宅小区销售价格来看，既有成交单价低于2000元/平方米的普通商品住宅，也有成交单价高于6000元/平方米的精装修商品住宅；从地段划分来看，适宜居住的二类地区成交单价高于一类地区（老城区）和三类地区（较偏地区），单一地类内部成交单价随着延展扩散而呈现梯度下降。从市区典型楼盘预售成交均价同比变化情况看，呈现明显的上升态势。今年上半年我市房地产市场发展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势。

 

私方分析
 1、从政府公布的数据来看，我市目前土地库存情况较为严重。从该报告中可以看出，除去华强旅游城项目及政府拆迁原因造成的开发延迟，我市开发商手中尚有未开发存量土地2941亩，计196万平米，按容积率1.8计算可建商品房352.8万平方米，按容积率2.1计算可建商品房411.6万平方米，均超过我市上半年的住宅施工面积336.15万平米。依照国家宏观调控的要求，对于这部分存量土地，“超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”据悉，有关我市04年以来出让使用权的国有土地开发情况，主管部门将于7月31日正式对外公布。
 2、整体上出现供大于求的局面。上半年我市商品房批准预售面积51.65万平米，其中住宅48.25万平米；而上半年商品房预售成交面积为31.85万平方米，其中住宅25.75万平米。但是我们说这只是整体现象，具体到楼盘，还要考虑到区位、地段等因素。
 3、二季度一手房成交量远高于一季度。从官方发布的数据来看，上半年我市商品房预售成交面积为31.85万平方米，其中住宅25.75万平米。而从一季度掌握的数据来看，我市商品房预售成交面积为11.83万平方米，其中住宅9.41万平米，由此可反推出二季度成交面积为20.02万平米，住宅为16.34平米。从中可以看出，新的调控政策出台后，市场并未如去年一样形成浓厚的观望情绪，交易量快速上涨。
 4、二季度二手房交易量高于一季度，6月1日的营业税政策是主要原因。一季度我市二手房成交量为15.46万平米，其中住宅10.83万平米。二季度成交量为20.55万平米，其中住宅为16.43万平米。根据我们的调查，二季度存量房的成交主要集中于6月1日以前，随着6月1日开始的交易居住不满五年的存量房征收5.5%营业税政策的实施，各家中介的交易量均明显下降。
 5、二季度房价每平上涨348.4元。政府发布的数据显示，上半年我市商品房均价为每平3265元，而一季度政府发布的商品房均价为每平3090.8元，由此推出二季度我市商品房均价为每平3439.2元，比一季度每平上涨348.4元。