前段时间接到一位听众的咨询：

近日在某开发商处买房，在商品房购房合同的附加条款合同中，房产公司规定了，
　　1。在紧急维修下，可以不通过业主同意到业主家中维修。
　　2.买方在办理商品房交付手续中，认为需要维修的事项，按质保书规定要求卖方承担的保修义务，但维修事项不能作为买方拒绝接受商品房，并要求卖方承担逾期交房责任的理由。
　　3。未进入公摊面积的小区其他部分，卖方可以进行另行出售和出租，收益归卖方，买方不得干涉。
　　4。解除合同的要约以邮件形式发送的，本地以邮件发出三日内，外埠以邮件发出七日内，视为送达。
　　5。卖方有权对小区的设计规划进行优化调整，不需通知买方，买方不得由此要求解除合同和要求赔偿，除非买方可以证明卖方从中谋利。

这位听众认为上述条款有不妥的地方，但是又说不出所以然。为此回复如下：

　一、应将“紧急维修”改为“紧急避险”，紧急避险法律上有条文规定：为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不负刑事责任。但超过必要的限度造成不应有的损害的，是避险过当，应当负刑事责任，但应当减轻或者免除处罚。
　　如果只是紧急维修，不知道开发商所说的紧急是个什么程度，为了他们定的紧急可以不经业主同意进入业主房屋，这可就纯属荒唐了。
　　二、此为合同陷井。在收房时，如果业主发现的是一般常规性小问题，比如小温度缝之类的，可以不拒绝收房，但是如果发现的是外墙渗水呢？如果是卫生间地面渗水呢？如果是屋面漏水呢？当然应当由开发商维修过后，再履行收房手续，如果楼主一签字，等于您就放弃了权利。
　　三、此条与国家法律法规相矛盾。2000年，国家有关部门针对买房公摊面积问题，下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内－－“为多幢房屋服务的警卫室、管理（物业管理）用房不计入公摊面积”。根据国务院《物业管理条例》第二十七条之规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。《安徽省物业管理条例》二十九条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。同法第三十七条规定：物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　由此可见开发商的合同规定是多么的可笑。不是么，就算你购房签了字，不计入公摊的物业管理用房他也是不能买卖的，因为他不是产权主体。
　　四、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同的解除必须符合下列情形之一：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
　　我国合同法第九十六条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止；5、法律规定的其他情形。
　　五、《商品房销售管理办法》第二十四条明确：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　不知道这位开发商是不是嘴巴比国家的法规大，当然，多栽几棵树，栽什么样的树这些是不需要通过业主同意的。
　　回复他的过程也是我学习的过程，希望能对他有所帮助。