就在昨天，在“上海楼市不会跌”、“世界的上海、世界级房价”、“上海楼市还有20年花样年华”等口号鼓舞下，上海楼市一路飚升，致使千军万马、国内外热钱纷纷涌入上海楼市“淘金”，更让人担忧的是引起了广大中低收入者盲目恐慌性的跟风，“牛市不言顶”成功了上海楼市的代名词。然而让人不可思议的是，在只有短短几个月的时间，“楼市人为冬天”、“楼市调控伤及自住需求”、“楼市下调底线在哪”、“楼市下调危及宏观经济”、“宏观调控已经到位”等论点充斥主流媒体，大有风声鹤唳、山雨欲来之势，今昔对比，恍若一梦。

 

房地产前景突然变得扑朔迷离，老百姓更是犹如在云里雾里。中国（上海）房地产市场会怎样走？应该怎样走？房价高OR不高到底谁说了算？“金九银十”能否再续辉煌？这里有太多的疑问，太多的思考。每个利益主体由于各自利益诉求不同，会发出不同声音，“权力和金钱”基本上掌握了楼市的话语权（有“说教型”、“广告型”、“推销型”、“解释型”、“隔靴搔痒型”、“随风型”、“不到翁型”、“事后诸葛亮型”、“秋后摘桃型”等），尤其是我们当前的楼市本质上说是政策市（政府主导型），有许多非市场因素和失真信息，因此特别需大家睁大双眼、认真甄别。

 

事实上，“有理不在声高”，“有理不在于您是否掌握话语权”、“有理不在于权大”，“有理更不在于钱多”，只要经过以下几方面的剖析，我想广大消费者自然会作出各自的理性选择。

 

第一、房地产的供给与需求。

 

据不完全估计，今年上海的的住宅竣工量大约在3000万平方米，而住宅的需求在1600万平方米左右，最多不会超过2000万，一手住宅的供应大于需求十分明显，根据上海网上房产网的统计显示：截止2005年9月23日，可售房源208816套、面积高达2000多万平方米，以每日500套计算，需要14个月才能去化掉（事实上在金九银十过后很难维持这个数字），同时大量的供应正源源不断而来，2005年9月28日网上房地产上市18个楼盘，6900套，同日成交只有500多套，加上二手住宅的抛盘汹涌，供需不均衡更加明显，大量住宅囤积于流通领域，房价向下调整的空间被打开。

 

“金九银十”是传统的住宅销售旺季，地方政府、开发商、代理商、媒体及各路代言人纷纷登台，“打折”、“送装修”、“送车”、“差额补偿”、“无理由退房”、“专家现场秀”，零零种种，可谓使出十八般武艺，奢望在传统销售旺季和房价向下松动的双重作用下楼市“触底反弹”，可市场似乎并不领情，据统计，虽然上海九月份住宅成交量环比八月份上升50%左右，但与去年同比成交量不到50%，看来今年“金九银十”盛况难再续。房地产“高位放量”到“高位缩量下行”，经验表明，至少阶段性顶部特征明显。

 

第二，中央宏观调控的决心和信心。

发端自2005年5月11日的中央七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、始于今年6月1日的房地产调控新政还刚开始，其调控时间和周期尚难把握，不过从最近央行面世的《2004年中国房地产金融报告》、银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》、国家税务总局的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》等一系列文件看，党中央以科学发展观为统领，继续实施宏观（房地产）调控的决心和信心是相当明确的。况且我们的利率还是负的，税收既很低又不全，“遏制投机，抑制投资”的概念尚不明晰且无细则，开发商和个人的信用征信系统尚未完善和联网，房地产调控还有很大空间和余地。通过一系列的“组合拳”调控，既能增加国家收入（土地出让金、税收、利息）、管好稀缺的土地资源，又能使老百姓相对买得起房租得到房、避免金融风险，是利国利民的好事，这样的发展更扎实、持久，更符合国家、老百姓的根本利益和长期利益。
因此，开发商必须放弃幻想，认清规律，惟有努力提高住宅的综合质量，提供物有所值的住宅。

 

第三、开发商的资金链。

当前开发商的资金70%以上来自于银行的开发贷款、消费者的首付款和银行的个人案揭贷款，由于受到当前房价下调和销售速度缓慢的双重挤压，年关将至大量中小企业的资金流会发生困难，房价松动的广度和深度很可能会延伸。

第四、旧区改造等刚性自住的减少和理性观望。

过去几年上海每年要动迁10万户居民，大约创造800到1000万平方米的住宅需求，由于大量的集中和前置消费，透支了未来的消费，随着旧区改造的日趋减少，加上现在消费者的日益理性，住宅消费断层现象显现，以至今天的住宅市场要靠投机客来填补，根据不久前中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中指出，2004年上海二手商品房交易中次新房的比例达到了46.6%，如若加上出租客和尚未出售的次新房，投机和投资的比例要远远超过统计数据；另外，土地和住宅供应并未减少，两个“1000万”工程对房价也有心理冲击，圈地运动仍然势头不减，潜在供需矛盾加剧。

第五、资源瓶颈和金融风险。

1、房地产的非理性火爆，造成了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张，造成了钢铁、水泥、电解铝的全面紧张，造成了固定资产投资的居高不下，粗放的生产方式和不科学的增长观，已严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了整个社会的价值取向和价值判断，严重制约了产业结构的升级调整和社会经济的可持续发展。使得宏观经济调控势在必然。

2、因此表面的房地产买卖不是有支付能力的真实需求，其主要是靠信贷支持的虚拟需求和投机需求（典型的是由国家审计署李金华披露的2004年姚康达从上海工商银行外高桥保税区支行贷款7141万元，购买128套住宅）。国家统计局“2004年国民经济与社会发展统计公报”称，全年全部金融机构人民币消费贷款余额2万亿元，增加4327亿元，其中个人住房贷款余额1.6万亿元（比例高达80%，需高度警惕）。另根据央行上海分行统计资料显示，2004年上海中资金融机构人民币自营性房贷累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增额占中长贷款增量的48%；2005年1——2月上海商业银行的房地产贷款的增速更猛，房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%,其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元，房贷竟占到新增贷款近9成，风险进一步积聚。这种需求建立在信贷推动、投机、预期（过去经验）和幻想之上，可以在任何点位均衡，假如资金链断裂，后果严重（车贷火爆到车贷翻车不到两年，房贷火爆到房塌需几年？必须警惕）。

第六、理性的理论分析和正确的舆论导向

面对此轮宏观（房地产）调控和房地产的非理性发展，我们的主流媒体和主流经济学家几乎集体“失语”，楼市和经济发展呼唤讲真话、有良知、有责任感、有职业道德的、理性的经济学家。经济学家的“缺失”、“缺位”和“失语”是理论的悲哀、是我们时代的悲哀！长期以来由于“GDP”至上的片面“政绩”观的作用，地方政府为了政绩和财政收入，开发商、代理商、媒体、楼评家、投资者、投机者为了利润，唱“同一首歌”，但现在经济发展和房地产发展的理论研究和相当学者似乎也有唱“同一首歌”的现象，这不能不说是一种遗憾和悲哀，我们呼吁重温 “实事求是”的思想精髓，地方政府片面的“政绩”观已严重阻碍和影响到了理论的正常研究。此轮房地产调控还刚开始，房价相对于近两年翻两翻来说仅初步具有松动的迹象，远没有到功成身退的时候，就有人迫不及待的要问调控底线？就说“房价大落”是流言，试问“房价二十年花样年华”、“牛市不言顶”就不是流言吗？常识告诉我们，只有遏制大起，才能避免大落，才能真正稳定房价，房价大起之后的理性回归，这是规律。理论的贫乏和滞后会影响经济、房地产的健康发展，经济发展、房地产发展呼唤系统性、前瞻性、经济学的理性思考，经济的发展不需要“事后诸葛亮型”、“随风型”、“不倒翁型”的“评论家”。

我们要理论联系实际，同时坚持“双百方针”，呼吁给理论一定的空间，改革和创新不仅需要锐气、勇气，更需要有海纳百川的气度，我们需要严格、正确区分政策宣传和理论研究的关系，不能停留在解释和宣传层面。

综上所述，笔者认为上海房地产“金九银十”难续辉煌，虽然房价还会呈现胶着状态相持一

段时间，但再下一个台阶是必须的、也是可以预见的，惟有这样，房地产这几年积压的泡漠才能被挤破，才能真正稳定房价，整个房地产才能真正回归到理性、健康和可持续发展的轨道，房价大起之后必然也必须有个回落，这是规律，也是常识。其实03年、04年都有房价软着陆的机会，可惜都被人为因素强行错过了，失去了最佳的调控时机。相反，如若我们这次房地产调控再次嘎然而止，那么，中国房地产“疾在腠理，不治恐将深”，房地产乃至整个国民经济的风险将越来越大，很可能不着陆，最终可能硬着陆，因此，宏观调控不能半途而费。俗话说“吃一堑，长一智”，但愿我们各级决策者、开发商、消费者，这一堑都不要吃得太深。

当前广大消费者要做的最主要的一项工作是“多思考、多做功课，多看少动”，耐心等待市场低点的出现，密切注意中央政府的宏观经济调控和双“稳健”的财政、货币政策以及土地、住宅保障、税收（增值税、物业税）、利率（包括中国、美联储在内的加息周期）、信贷（个贷紧缩、提高首付、多套限贷停贷）、限制投机等政策的调控和调整；关注中央政府和地方政府的调控决心。此轮宏观调控和房地产形势风云变幻的最大收获是，让广大消费者懂得了独立思考，懂得了什么是规律？什么是真理？什么是风险？什么是市场经济？让广大消费者懂得了楼市也有“春、夏、秋、冬”，楼市不可能“永远是春天”。

最后，希望大家全面认识这次宏观调控的意义和来龙去脉，同时，在媒体日益商业化和行政化的情况下，明了谁代表理性？谁代表真理？谁代表占权重最大的广大中低收入阶层？明白了其中的道理，我们就能去粗取精、去伪存真，答案也就找到了。