给上海楼市号脉

     顾海波

对2006年上海房地产市场的展望，大致有三种观点，一种认为，宏观调控已经到位，上海房地产会在06年企稳回升，并很可能在持续若干年；第二种观点，上海房地产泡沫尚未挤破，应该也必须再下一个台阶盘整，惟有这样，房地产这几年积压的泡漠才能被挤破，才能真正稳定房价，整个房地产才能真正回归到理性、健康和可持续发展的轨道，房价大起之后必然也必须有个回落，这是规律，也是常识；第三种观点是政府不必干预，任由市场自发调节。当然，还有极端的“崩盘论”、“大跌论”。

笔者比较赞同第二种观点，因为经过以下几方面的剖析，答案可能就在其中。

第一、房地产的供给与需求。

据市场估计，今年新增住宅供应量在3000万平方米左右，而需求在2000万平方米左右，供大于求已成定局。

加上二手住宅、尤其是次新房的抛盘汹涌且无法统计，供需不均衡更加明显，大量住宅囤积于流通领域，房价向下调整的空间被打开。

第二，中央宏观调控的决心和信心。

1、背景

房地产调控新政还刚开始，其调控时间和周期尚难把握，不过党中央以科学发展观为统领，继续实施宏观（房地产）调控的决心和信心是相当明确的。

1、 现状

在被称为“宏观调控年”的2005年及2006年一季度，全国房地产投资和房价仍就全线飘红，大部分地区的房价还一路狂飙于是乎，房价问题再次挑动了上至中央领导下至黎民百姓的神经。

第三、开发商的资金链。

当前开发商的资金70%以上来自于银行的开发贷款、消费者的首付款和银行的个人案揭贷款，由于受到当前房价下调和销售速度缓慢的双重挤压，大量中小企业的资金流会发生困难，房价松动的广度和深度很可能会延伸。

第四、旧区改造等刚性自住的减少和理性观望。

过去几年上海每年要动迁10万户居民，大约创造800到1000万平方米的住宅需求，由于大量的集中和前置消费，透支了未来的消费，随着旧区改造的日趋减少，加上现在消费者的日益理性，住宅消费断层现象显现，以至今天的住宅市场要靠投机客来填补。第五、资源瓶颈和金融风险。

1、房地产的非理性火爆，造成了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张，造成了钢铁、水泥、电解铝的全面紧张。事实证明，没有一个国家是由房价奇高、投机盛行而把国家综合经济实力搞上去的，相反，引发金融和房地产泡沫破裂导致整个经济衰退的事例倒是不胜枚举。

2、表面的房地产买卖不是有支付能力的真实需求，其主要是靠信贷支持的虚拟需求和投机需求。2006年一季度，全国银行业金融机构新增贷款大1.26万亿元，增幅达13.98%，超过全年贷款额2.5万亿元的50%，风险进一步积聚，引发央行的加息。

第六、开发商的土地价和高房价相比，房价还有下降的空间。

因为土地大多数是以前协议出让和划拨的，相对于翻几番的房价而言，开发商的利润还是相当丰厚的，只不过是少赚一点而已，除非是资金他挪或过度扩张造成资金链断裂。

结论：综上所述，2006年上海房价将呈胶着状态、窄幅厢型整理，总体上稳中微降，在一个下箱体里盘整，以时间来换取空间，以时间来挤掉房地产泡沫；当然，不排除局部地区和结构上房价的升降。

虽然从长期来讲，中国、上海房地产发展还有相当的空间，但就短期来讲，上海的房地产（主要是住宅）在大起之后客观上需要时间盘整，至于盘整的时间和幅度，要看中央的宏观调控政策的变化、地方的执行政策力度及国内外“热钱”的行踪。

笔者认为房地产调控是个系统工程，必须从供给和需求两方面进行系统地调控，相辅相成、缺一不可，也就是全面贯彻“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投机”十六字方针，因此，首先必须立即建立房地产国内外联网、实行实名制，否则，打击投机就是空话，鼓励自住也无从说起。

  06．6．7