“限价房”政策必须要有制度保证

     ——“限价房”政策应谨慎

        顾海波

    前几天接到《中国经济时报》主任记者王小霞的来电和来函，要我就当前比较热门的“限价房”问题谈一下个人的看法，仓促之余还是总结了几条看法，今天也通过互连网同大家一起探讨（相关报道见中国经济时报 2006年8月23日《限价房：争议中抢手货》，网络连接http://www.cet.com.cn/20060823/FALV/200608232.htm）。

一、必须系统设计、系统调控

房地产调控必须紧紧抓住“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资”十六字方针，现在“管住地根、管住银根”和调整住房结构、完善住房保障体系（包括限地价和限房价）都是从供给角度考量，但当前主要问题是投机过甚，从需求角度对投机和投资尚未进行界定，因此，宏观调控不可能取得预期效果。当前当务之急是要尽快对“投机、投资”进行界定，并运用信贷、利率、税收等政策给予精确调控和抑制，不然国内外“热线”也会投机小户型和“限价房”，鼓励“自住”也是一句“空话”，宏观调控最终效果令人担忧！

二、理论上可行，实际上不可行

首先，单独限地价更荒唐，事实上以前的地价都很便宜，但开发商不会因为地价便宜而降低房价，现在更要防止地方政府借造限价房名义大肆低价放松地根，给那些不良的房地产商以可乘之机，这也同当前中央“管住地根、管住银根”的精神是相悖的，“管住地根”我认为最主要的是盘活存量（土地），当前我国各地已批土地很多、所谓的“地荒论”根本站不住脚，闲置土地必须按《土地法》和《房地产管理法》的要求坚决给予收回，以维护法律和政策的权威和尊严；其次，由于地方政府的不作为或执行不力，或由于市场秩序尚未建立，极易造成权力和金钱的“寻租”行为，使“限价房”完全走样，以前的经济适用房有许多“有权有势”人享用就是最辛辣的佐证和讽刺。最终最需要限价房的广大中低收入者反而得不到中低价限价房。

三、住宅保障住宅（包括必须限价房）体系必须完善

家庭、个人住房及收入基础信息的收集和科学分析，是经济适用房（包括限价房）得以健康发展的基础。同时，要加强资格认定和管理工作，这也是执政能力的体现，要有行政问责。以往经济适用房在实施过程中存在的问题，就是由我们基础资料不全和认定、管理不严所导致。在这方面我们仍存在很大差距，家庭、个人征信系统尚未建立和联网。

经济适用房的建设必须放在整个国民经济和住宅体系中加以系统考量

经济适用房不是孤立的，是整个住房体系中的一个有机组成部分，必须放在体系中来全面考量。不仅如此，我们还要结合人多地少的国情，结合税收、利率、打击投机等多种因素一起考量。笔者认为，经济适用房上市必须5年以上，上市也应同商品房一样征收一切应缴的税费，甚至还应补交土地出让金（补地价）。经济适用房是解决住房困难，决不是让某些人投机炒作，70～80平方米左右的房屋已经达小康水平了，假如要上市说明其所有人不困难了，应该按市场法则操作。这样也从另一侧面堵住富人买经济房的体制漏洞和痼疾，可以还住宅以居住的本质功能，真正体现经济适用房的作用，为经济适用房正名。

四、政策虽好，关键在于落实和问责

近来，中央宏观调控政策频频，说明宏观调控效果很不理想，也说明中央和地方的博弈从未停止，“上有政策，下有对策”，使得宏观调控成“空调”。因此，宏观调控和中央的各项政策、法律要取得实效，必须要加大监督和惩戒力度，对地方相关职能部门和个人玩忽职守、渎职造成的国有资产流失和损害人民群众利益的行为要严加惩处。

五、结论：在当前市场秩序还很不规范的情况下，限价房政策应该谨慎

   在当前市场秩序还很不规范的情况下，在宏观调控政策还不系统、不配套的情况下，在地方政府执行不力和监督和惩戒不力的情况下，限价房政策应该谨慎出台。政府的政策不能再忽悠广大中低收入者，宏观调控不可失信于民！

    当前，当务之急是各级政府必须认真服从中央的各项宏观调控政策，彻底转变经济增长方式，顺应规律和民意，关注民生，真正把“三个代表”落实到实处，真正使我国房地产业和国民经济走上一条理性、可持续发展的轨道。

                                                      06．8．24

顾海波：中国房地产界，独立思考者、高级经济师、中国房地产最具影响力“博客”。