孙子兵法：知可战与不可战者胜；不战而屈人之兵，善之善者.；上兵伐谋，其次伐交，再
次伐兵，其下攻城。
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自从6月1号“国十五条”实施以来，地产新政的“风暴”席卷中国整个房地产行业，对于深
圳楼市的影响前所未有，楼市陷入“冰冻期”，作为支撑深圳楼市半壁江山的宝安市场也不
例外。众多开发商都在积蓄力量，等待时机，在长达3个多月的时间里，基本上“西线无战
事”。

9月23日鸿荣源西岸观邸1期选房成功，“一时激起千尺浪”，猛然惊醒了宝安中心区其他开
发商。 “第五大道” 样板房施工完毕之后迟迟未见开放，然而却选择在同一天开放4套样
板房，相信绝非偶然。

其后，宝安中心区众多开发商不约而同的选择跟进策略：9月28日“泰华君逸世家”有2套样
板房开放，小户型为主的“菁英趣庭”3套样板房于9月30日开放，而10月1日国庆节西岸观
邸2期选房当天，又有“幸福海岸2期”样板房以及“深业新岸线”复式大宅2套样板房开
放。宝安中心区出现了前所未有的“抢客”风潮，借助样板房开放，蚕食对方的市场份额。

预计10月份至11月份宝安将会有8个项目开盘，集中供应总量大约60万平方米。楼市出现井
喷，4季度市场销售压力骤然增大。8大项目在相近区域集中放量，“贴身肉搏”，呈现高对
抗性的市场竞争势态，同时也带给市场如下悬念：

一、 价格战会不会打响？10月22日开盘的绿海名居，均价6500，打破了宝安房价已
经出现泡沫的观点，让人们认识到宝安也有交通方便，配套齐全，综合素质高的楼盘可供挑
选。对于宝安楼市而言，接下来开盘的第五大道，定价是一个关键指标，作为10月份最后一
批项目开盘，高发定价将会影响11月发售的项目定价。相信高发会给出一个相对合理的价
格，毕竟品牌积累尚且不够，客户诚意度较差，一期开盘定价需要给后期发售预留升值空
间。

二、 营销水平的一次集体检验。贴身肉搏，需要过硬的本事。对于消费者而言，市
场压力未必不是一件好事，卖方市场向买方市场转移，开发商需要放下姿态，以客户为尊，
才能赢得市场。同时对于宝安开发商而言，又是一次面临市场检验，无论是开发商还是代理
商，广告公司都要提高自身的营销水平。扭转前一阶段深圳楼太好卖了出现的专业水平集体
滑坡的现象。

三、 预备出关的南山客户，你们准备好了没有？宝安市场容量必将有限，60万供应
量急需市场扩容，把蛋糕做大。以南山客户为代表的关内客户，代表宝安市场的新生力量，
是宝安项目力争的客户。在这一点上，开发商们应该避免单打独斗，恶性竞争，共同把宝安
的市场做好，让关内客户感受到宝安是他们的置业乐土。

10月——11月宝安中心区开盘的8个项目：

1、西岸观邸：8月19日接待中心开放，9月16日样板房开放，项目“空间1+N”，可变空间的
特点一时间吸引了深圳众多消费者的关注，在接待中心开放后短短一个月时间内，就接待了
4000余名置业者的咨询和登记，9月23日一期（1栋A,B,C座）开盘当天销售70%，10月1日二
期开盘销售率达到6成，成为深圳2006年下半年销售最为火爆的楼盘，引发购房者和业界的
广泛关注。

根据现场成交客户的反应，吸引他们购买西岸观邸最主要的三大因素最主要的是超高性价
比——1+N户型送的面积多，客户得到实惠。以二期推出的2B05户型为例，建筑面积达115.2
平米，但是奇数层赠送面积36平方米，面积赠送比例高达31%，以均价9500计算总价109万，
然而算上附送面积单价不过7200元。远低于宝安中心区房价的平均水平。再说附送面积部分
（内阳台，露台，入户花园等）即便算是高层土建成本都要大约1300元/平方米。之前有一
些片面的反映认为西岸观邸房价高，其实是侮辱了西岸观邸购房者的智慧，算上附送面积房
价并不高。“群众的眼睛是雪亮的”，客户的心里自然会算这个账。

其次是鸿荣源十年扎根宝安的品牌效应，培养了一批品牌忠诚度很高的忠实客户。鸿荣源的
施工质量高，产品质量好，售后服务好，口碑也是吸引客户购买的因素。

项目位于宝安中心区宝安大道和甲岸路交汇处，毗邻地铁1号线延长线新安路站。西岸观邸
的体量并不大，总用地面积：25443M2，总建筑面积：121564M2 ，其中住宅面积：   
80130M ，商业面积：    8000M2 ，总户数865户，以7栋27—28层点式高层“七星拱月”围
合而成。户型以二房二厅（76——82平方米）和三房二厅（94——114平方米）为主力户
型，另有少量复式（141平方米）、和一房二厅（51 平方米）。目前还有200多套正在销售
中，剩余户型多为居家3房为主。

2、“深业新岸线” 10月14日，深业•新岸线之2期首府开盘，此次推出的是8栋和9栋
两栋复
式楼，共60套。均价达14000元/平 米，创造片区均价新高。而一套单价20000元/平米、总
价490万的楼王也顺利售出，创造了套总价的区域新高。

由于每套总价均在300万以上、首期100万以上，因此客户的选择面极宽，加之之前客户积
累只有90人次，因此销售压力是比较大的。深业•新岸线2期首府的60套复式户型，在
开盘第
一天，实现了100%售磐。这个速度创造了宝安中心区所有物业类型的最快速度。

3、绿海名居：2006年9月8日封顶，9月9日售楼处开放，接受VIP登记，并可享受97折优惠。
10月22日开盘，现场成交火爆，当天销售大约680套，销售率达到77%，均价6500/m2，项目
地处西乡中心区，距离宝安中心区不过3，5分钟的车程，宝安大道开通后也就是两站路，却
可以省下2000—3000元/m2的银子,客户有获利升值的空间，尤其是新政之后逐步减少的投资
客这次又重新恢复灵敏的嗅觉，因此受到市场的追捧。

绿海名居占地面积3万，总建面11万m2，由6栋16—23层住宅组成，主力户型为90—110平方
米3房，总户数885户。

4、第五大道，10月19日第五大道取得预售证——深房许字（2006）宝安037号 、国企定价
不以高利润为首要目标，预计价格8500元/M2左右2，10月28日开盘。

项目占地83329.40平方米，建筑面积327514.26平方米，包括211600平方米的住宅、38000平
方米的商业设施，以及面积达8000平方米的多功能影剧院、文化中心、青少年活动中心、幼
儿园、老年活动站等配套设施。住宅由7栋18－30层组成。一期将推出859套住宅。该批单位
将涵盖二房、三房、四房、复式等多种户型，其中以102—125平方米的三房为主力户型。

5、君逸世家，和第五大道同一天取得预售证——深房许字（2006）宝安036号。
预计价格8500元/M2～9000元/M2，10月28日开盘。
君逸世家位于宝安中心区新湖路与罗田路交汇处，位于宝安新中心区景观主轴北面，东南面
为宝区中心区已建体育馆，西南面的新湖路设有地铁1号延长线站点。共3栋，A栋31层，B栋
30层，C栋19层。可售套数863套，可售面积：82860平方米。

6、幸福海岸二期，由于受到第五大道和君逸世家10月28日开盘的影响，“万事俱备，只欠
东风”的幸福海岸二期要避其锋芒，开盘日期被迫推迟，预计会在11月份对外销售。

宝安区中心区新湖路与罗田路交汇处，八栋高层组成，幸福海岸二期•凡尔赛宫位于
社区规
划正中心，座拥全社区园林景观。秉承法国建筑恢宏气息，展示法国原味建筑风貌。凡尔赛
宫整体造型雄伟，通体洋溢着新古典主义的法式风格。幸福海岸二期•凡尔赛宫纯粹
大户型
设置，平均户型面积150平米左右。二期用地面积33031.09平方米，总建筑面积161548.74平
方米， 计容总建筑面积127790.87平方米，总户数947户， 建筑内容为住宅和商业。二期建
筑由8号楼三栋32层、10号楼四栋31层及9号楼一栋21层，共八栋高层住宅组成。

7、菁英趣庭，价格8500元/M2～9000元/M2， 预计10月30号会开盘。主要是60平米 到80平
米的中小户型，

项目位于宝安区宝安大道与裕安路交汇处，5座18层，1座24层高层组成，容积率3.24，项目
占地17219.31平方米，建筑面积55790.56平米，规划则以中小户型为主，一房到四房单位。
主力户型以61—75平方米2房和86—94平方米3房为主，户型方正实用，更特设超高附加值的
“空中房院”，即入户花园、空中露台、错层阳台、落地大凸窗等户型特色，为置业者带来
实惠，更增添了项目的卖点。



8、“德业基•山语华庭”，预计11月开盘。

山语华庭(位于深圳市宝安区西乡大道与广不深高速交叉口处，其南侧即为宝安公园。占地
27151.59平方米，建筑面积67790.67平方米，其中住宅建筑面积59293.02平方米，商业建筑
面积8070.94平方米，会所面积426.71平方米，由7栋18-28层高层住宅组成，共计448套单
位；户型设置以110-160平方米三房为主，四房为辅，配以少量两房和复式，户户赠送超大
露台花园，部分带入户花园和工人房。