【第五大道】10月28日公开选房，晚上一直到10点钟还有客户在选房，截至次日中午12：
30，一期859套住宅随即宣告售罄。销售均价8200元。

【君逸世家】同样在当天选房，由于泰华君逸世家开盘销售时采用网上下载认购书签订的方
法，其销售情况可大概从国土局网上的认购书签订情况上得到显示。截至10月30日国土局网
上的认购情况看，泰华君逸世家总共售出607套，销售率70.25%。其中公寓销售状况不如而
A、B座住宅类销售，销售率仅为50.57%，分析原因：一方面单价较高（均价1万/平米），另
一方面，宝安中心区目前欠缺商务办公和白领的市场环境，公寓市场尚未真正启动。而A、B
座住宅类户型共销售了429套，销售率为83.79%，销售情况较理想，1栋A座总共227套,截止
到10月30日下午,卖出203套.剩余24套. 1栋B座总共285套,售出226套,剩余59套. 1栋C座总
共352套,总共售出178套,剩余174套。

【幸福海岸2期】登记客户收到短信通知后，于2006年11月1日在宝安中心区体育馆南门开始
排号、价格试算，选房。10月31日才拿到预售证，据闻当天晚上内部客户已经开始选房。2
期一共推出556套，从价格公示上看，幸福海岸二期起价为8284元（10栋A座D单元5楼，建筑
面积较小116.9），大致计算出幸福海岸二期的均价为11600元/平米，折上当天的开盘优惠
九八折，实收均价11360元/平米。截至到当天下午4点，销控板显示发售约8成，本次推出的
556套房子，总价最低的为9栋B座B单元3楼，总价90万元（面积最小）。总价在100万以下的
仅31套，而200万以上的房子主要集中在9栋B座A单元（204平米）、10栋B座C单元（174平
米）、10栋C座C单元（174平米）、10栋D座C单元（179平米），其中9栋B座A单元更有部分
单位在300万以上。顶层复式的总价甚至直达600万（10栋B座C单元30楼）。

成交客户反映中心区很久没有大户型供应，担心9070政策实施之后，市场上的大户型将会成
为稀缺资源。是幸福海岸2期热销的一个重要因素。当然，卖场包装包括住户大堂、样板房
的装修之精美，相信每一个到访的客户都会印象深刻。

用心做产品，幸福海岸2期的营销成本最低，广告都没打，一样卖楼。



宝安中心区4季度发售的6个项目，除了菁英趣庭之外，已经全部面市，楼市硝烟，暂时告一
段落。回顾9月23日西岸观邸一期开盘打了“头炮”至今，短短的40天内宝安中心区一共消
化了起码30万平方米的供应量。

笔者对于宝安市场的感言：

1、      宝安中心区4季度楼市一些项目开盘即售罄，即便没有售罄的项目，也都在7—8
成以上，购销两旺，反映了在目前市场结构和房价水平之内，刚性需求依然强劲，宝安民间
消费能力惊人，是深圳唯一“藏富于民”的地方，任何在宝安作项目的地产商都不能忽视宝
安客户的支付能力。

2、      6个项目约45万平方米在10月份集中放量，但是由于6个项目细分市场结构合
理，避免了同片区爆发恶性，同质化竞争。反映了经过2，3年的市场洗礼，宝安中心区目前
已经是一个成熟片区，开发商的市场化，专业化程度非常之高。从新岸线的超大户型（复
式），到幸福海岸2期的大户型，到西岸观邸的中等户型，到菁英趣庭的中小户型，满足了
购房者不同层次的消费需求。

3、      6个项目的销售速度惊人，从最贵的新岸线1万4的均价到最便宜的第五大道8200
均价均在当天售罄，反映了价格得到市场认可和客户具有极强的承接力。宝安中心区的房价
不存在泡沫。什么叫做泡沫？发展商定价过高，有价无市才叫泡沫。反而开盘当天售罄，说
明了什么？大家自己想一想吧。

4、      第五大道的定价，起到了“多米诺”骨牌的效应，推翻了以往中心区楼价相互
攀比，一个比一个定得高的怪圈。8200的价格出来之后，相信对于君逸世家和幸福海岸2期
的定价多少会产生一定的影响。开发商应该承认各自项目的定位，档次，品牌的积累，是有
差异的，而这些差异最终反映在房价上。

5、      新政实施后，楼市投资客销声匿迹了一段时间，然而从中心区成交客户来看，
投资客再度活跃，尤其是一些定价不高，升值空间较大的楼盘，投资客比例非常高。从一个
侧面说明楼盘定价反映了投资需求和自住需求两种力量之间的博弈。