三大看点，解读土地出让

8月24日上周四，深圳市国土、规划两部门通过媒体罕有的向社会披露今年下半年土地出让计划，这是新政之后深圳首次大规模的土地供应呈现“井喷” 状态，因此备受市场关注，这次土地开闸有三大看点：

一、土地集中放量之大，前所未有。计划在11月以前，将把今年的房地产住宅用地共计104.2万平方米全部出让完毕。也就是说，104.2万平方米的供应将集中在今年九、十月分成两至三批批量出让。在两个月内要出让一百多万平方米的居住用地，将极大的缓解深圳“地慌”，足以让地产商兴奋不已，尤其是那些手中缺地难以投入后继开发的中小型地产商。与此同时，市场密切关注本次土地出让的成交业绩，政府高调放量土地，需要地产商积极承接，新政之后地产商是否集体走出观望情绪将会得到检验。而本次成交地价也成为判断未来两至三年关外相关区域房价走势的坐标原点。

二、本次住宅土地出让全部在关外，宝安、龙岗各9块，实现了关内土地的“零供应”。看来关内土地资源只有通过优化存量的手段，改造一部分城中村以及工业区，并适度提高新批土地容积率，集约利用土地。 而关外未来的土地供应主要集中在观澜、光明、西乡、龙华、布吉、以及龙岗中心城几大片区。深圳人口密度在全国已经位居首位，要解决市民的居住问题和房价问题，显然要向关外大规模扩容，预计将会有越来越多的深圳人“移民”关外，政府在这方面也做了一些引导，但是由于关内关外二元发展模式，导致关外市政交通、居住环境、医疗教育等基础设施明显滞后于关内，需要政府高度重视，均衡社会资源公平、合理的配置。

三、今年土地供应量首次突破了过去每年新增住宅用地不超过1平方公里的限制。政府之前制定的严格土地出让政策在新政之后出现了一定程度上的松动，表明政府已经认识到：适度增加土地供应和住房供应，才是减缓目前高房价的根本措施。其对市场影响，短期目标是“心理战”——增加市场对于后市楼盘供应量增大的心理预期，抑制当前的消费冲动。长远来讲，是以增加有效供给的方式为楼市“输血”，平衡供求关系，最终达到平抑房价的作用。尤其是9月15日即将招标的6宗土地明确要求套型建筑面积90平方米以下住宅必须达到总面积的70%，可以预见在未来两至三年内市场将会有大量地处关外，相对廉价的中小户型供应，稀释目前深圳高房价.