中海寰宇天下的火爆，让沈阳的刚性需求得到明显验证。沈阳房地产市场的健康论必然再次抬头，以应对调控政策。但繁华背后，必有隐忧。沈阳市公布的数据显示，存量房交易量不仅沿续了前两个月跌势，而且在7月突然扩大至三成以上。二手房交易突然狂跌，给红红火火的楼市泼了一盘凉水，同时也提醒炒房者，必须要谨慎面对市场疯狂。

7月存量房交易量大跌三成

 沈阳市房产市场研究中心刚刚公布的7月沈城楼市数据中，有一段数据有意无意地被忽略：7月沈阳市存量房转让5974套，环比减少4.98%，同比减少35.41%；转让面积50.32万平方米，环比增长5.47%，同比减少33.72%；转让金额15.23亿元，环比上涨11.36%，同比减少29.45%；而存量住宅的数据为：成交面积38.8万平方米，同比减少38.19%；成交金额12.85亿元，同比减少35.75%；成交套数5715套，同比减少36.03%。

7月二手房转让套数、面积、金额比去年同期全部下降三成以上，接近四成，如果谁忽略这个数据而枉论市场，简直就是在欺骗良民。我们再来看看6月份的数据：沈阳市存量房转让6287套，同比减少5.65%；转让面积47.71万平方米，同比减少8.51%；转让金额15.23亿元，同比下降9.98%。其中，存量住宅转让6013套，同比减少9.96%；转让面积40.82万平方米，同比减少9.71%；转让金额13.10亿元，同比下降12.29%。再看5月份的数据：沈阳市存量房转让8224套，同比减少3.88%；转让面积61.26万平方米，同比减少0.08%；转让金额19.7亿元，同比增长5.75%。其中，存量住宅转让7693套，同比减少7.87%；转让面积52.15万平方米，同比减少8.86%；转让金额17.38亿元，同比上涨0.67%。

从以上数据可以看出，沈阳市存量住宅，从5月开始，无论是成交面积、金额、套数均出现下跌，五、六两个月跌幅不大，在10%以内；但到了7月，却出现大幅狂跌。数据已经明显反映了市场信号：即存量房成交严重萎缩。

在商品房成交继续飘红的季节，存量房交易量却狂跌，简单地想，就是入市者在增加，而接盘者在7月份跌至了谷底。如果新鲜入市的购房者为自住，则不必考虑存量房交易数字，但对炒房客而言，却是绝对不能忽视的重要数字。

中海奇迹是其他开发商恶梦

沈阳楼市的最大特点，即是供应量与需求量同样巨大。但从今年7月开始，沈阳楼市的供应量将急剧放大，直至年底，这已是业界共识。而在市场供应量大于需求量时，还有所谓的总监跳出来说“供应量加大并不意味着房价下降”则代表了开发商典型的不要脸精神。一个市场的价格，如果不是供求关系决定的，那又是什么决定的？难道开发商能耐已经大到可以违反市场规律了？

我们先把最近网络热炒的空置率与闲置土地放到一边。来看看两组数据：第一，沈阳市2009年全市实现商品房合同备案1396.15万平方米，备案金额584.74亿元；第二，中海寰宇天下8月14、15日2天销售12亿。寰宇天下一个项目开盘的销售额，达到沈阳市全年备案金额的2%，等于一口吞下一个大盘一年的销售额。这既是中海的光荣，同时又是其他开发商的恶梦。一个市场的蛋糕大小是基本固定的，即使增长，也不会大到哪儿去，中海的异军突起，则必定意味着其他抢食者的饥饿。下半年，开发商如何争夺客源，已经是市场必须面对的问题。

最近一个月来，诚意金10万抵15万、14万，1万抵3万、3万抵6万的各种优惠接踵而至。这既是开发商的钓鱼策略，同时也是无奈之举。可怜的购房者，根本不懂得判断市场行情的转变，最后成为鱼勾上的牺牲品。在此背景下，炒房客还轻易贸然出手，显得极不明智。第四季度的楼市，到底是开发商宣称的“上市量大不意味着降价”，还是实际上各种暗折暗扣满天飞，届时你就会明白。

炒房变现能力差

炒房虽然获利丰厚，但它的变现能力极差，这是炒房客必须面对的问题。我的一个朋友，因为工作调动，想将铁西北二路的一处100平方米两室一厅2年房龄清水房对外出售，其挂牌价格，在园区所有待售的房源中，属于偏低价位。结果从去年10月开始挂牌，直至今年6月才卖出。而如果再不巧遇上开发商不太讲规矩，产权证晚办个一两年，那卖房的障碍又要平添许多。等到产权证好不容易办下来了，结果买方市场却人去楼空，你会是什么心情？

我想查2008年金融危机时的楼市数据，结果查遍各大网络，都没有。你别问为什么，问了我也不知道。不过，我却查到，网上二手清水房价，比同一个楼盘新的期房还要便宜，而如果便宜的二手清水房积压，那你再以更高的价格，入市同类产品期房，会是什么后果？7月的存量房交易数据，已经给所有炒房客提了醒：炒房有风险，入市需谨慎。