加载中…对《住房租赁和销售管理条例》（意见稿）背后的十条细节解读
(2017-05-20 11:49:17)
标签：
住房租赁和销售管理条租购并举租购同权蘑菇公寓房产中介 |
分类： 个人房地产观点 |
- 适用范围“国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理，适用本条例”，农村房子不在管辖范围、城中村、棚户房在这个条例管辖范围内。
农村房屋：在农村租赁农民房这样的行为并不在条例管理范围中。不过在现实社会中，也经常会有很多到郊区租农民房的情况，这个未来还需要另行制定规则进行约束。
城中村、棚户区房子：现实中，也有很多租住城中村情况，城中村严格意义上讲应该属于国有用地，所以在这个条例范围内。按照《土地管理法实施条例》第二条之（五）的规定“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”，属于国有土地。这一条显然包含了宅基地，因为宅基地属于“其成员所有的土地”，说明宅基地已经是国有土地。棚户区属于国有土地。国务院（国发【2013】25号文件明确规定将城中村改造纳入城市棚户区改造范围，说明城中村是国有土地。
- 条例落实单位：未来遇到问题还是要找“相关部门”去，相互推诿，房管部门只能协调，缺乏实权。
住房城乡建设或者房管局仅仅是指导监督、最终落实还是根据具体事情找公安、国土资源、工商、税务、价格等部门。具体事情具体对待，只不过对于这些部门在遇到相关问题就有规可依了。不过遇到相关部门不作为，那就得去房管局等单位举报了，但是在实际中，房管局也没执法权力，只能协调+汇报+再协调了。
- 国家明确鼓励专业租赁企业的发展，这应该是国家房地产市场政策转型的一个明确节点，由购房为主，转向“租购并举”。
未来租赁市场一定是管企业，比管理每一个个体要容易的多。这样的企业包括YOU+、蘑菇公寓等公寓经营企业，同时也包括类似于链家自如寓这样的专业二房东企业。也对于个人的二房东没有禁止，只是要进行工商备案，其实就是允许租房企业个体户的发展。这明显的就是要让房屋租赁市场百花齐放，蓬勃发展啊！鼓励措施除了金融、税收的优惠外，土地优惠、收益设立质权这两项应该是两个利好。
首先，土地优惠虽然没有明确，但是对于房地产开发企业自持用于租赁等，未来在土地招拍挂中逐渐体现出优惠。同时未来可能更多的出现专业用于租赁的土地，希望在价格、付款方式等方面给予优惠。
其次，收益权的质权，这块对于租赁企业降低资金压力、快速扩展有很大好处。未来如果可以进行质押贷款、在债券市场、股票市场灵活施展就更好。这对于未来走房地产信托基金REITs就更加容易。
之前就一直有传言，未来雄安新区的开发鼓励（可能要求）房地产开发企业直接开发用于出租的房屋，或者用于出租的房屋比例更高。这或许是未来中国房地产市场的一个转型方向，也就是——租购并举的房地产市场。
- 在房屋租赁双方的约束方面更加强调《房屋租赁协议》下的契约精神。
能够保证双方合同约定的执行效果。能够让租房人在合同期内安全放心的居住，对于承租人来说不会出现随意涨房租或者半路被赶出的情况，对于出租人在遇到无赖型租客的时候也有理有据的清退房客。之于房屋约定的租赁时间、房租缴纳频次虽然有提到，但都不是强制约定，基本也都建立在双方协商最终契约实施的基础上。
不过对于机构出租者就容易的多了，直接要求租赁机构自己的房子可以一次性签约三年。对于希望长期居住的租客来说，选择机构的房子更加踏实。这也能促进自建房屋租赁市场的繁荣。
- 这个条例还有一个比较重要的意义在于将——“租购同权”这个问题向前推进了一步，也仅仅是一小步。
其第十三条中明确规定，在签订租赁协议后到街道、乡、镇进行租赁备案，拿着备案就可以依法申领居住证，享受基本公共服务。不过这个条例也仅仅是向前迈步了一点点，因为没有这个条例之前，租了房子也能办理居住证，只是这个居住证的“含金量”太低了。就拿北京来说，居住证也仅仅是说可以积分落户了，至于买车买房小孩上学还是别想了。我看很多媒体对这一条欢呼雀跃，但是这真的是万里长征的一小步，特别是对于北上广深这样的一线城市，那路还很遥远呢！
- 在房屋销售方面，对房屋中介的行为约束比较多。
之前对于房地产开发商的约束，比如不能捂盘惜售、要明码标价等，在一系列的房地产调控新政中都有提及，这次仅仅是用制度进行详细约束，作为一种长效机制。
房屋中介的约束还是建立在房地产交易经纪人这个大制度下面的，通过资格管理，逐步进行规范化。因为房地产中介的核心是经纪人，管理的核心也是对人的管理，所以严格执行经纪人制度，是其走向规范的基础。
- 在对房产中介交易中，也强调了对网络平台的监管，可能带来网络中介平台的洗牌。
这种监管采取连带责任的方式，这就为一些经纪人共享平台，例如房多多、58同城之类的平台型企业提出了新的要求。要告别随便注册、随时发布的时代了。信息的核实工作也是需要从技术等方面进行落实的，否则经过几次投诉，这些服务网站的格局就又要洗牌了。
- 这次条例中对于房地产交易资金特别强调要进行监管，甚至对于当事人自行成交的，依然要进行账户监管。
其实现在很多房地产买卖纠纷，很多都是因为交易资金的问题。采取资金监管，可以有效地避免类似纠纷。这一条其实对房地产开发企业来说，已经实施很久了，影响不大。主要影响的是中介委托交易和个人自主交易。很多中介的小金库看来是要瘪了。
- 第三十四条提出了信用监管方式。但是还停留在简单地社会公示等层次我觉得未来落实和效果都比较差。
应该建立和酒店、景区一样的评级机制，同时和银行等机构建立信用等级制度，提出明确的几星级机构之类的，让信用等级成为每个中介结构的命根子才行。
- 最后在惩戒方面，主要采取的是行政处罚，罚款为主。不过这条条例给予地市县、各区相关部门制定详细执行政策有太多的自由裁量权了。
一旦详细落实政策制定不合理，就会出现执行难的问题，如果违法成本太低，那这条条例的意义就会大打折扣。
喜欢
0
赠金笔