加载中…集体建设用地上市交易时代即将来临 土地管理法修正案8大看点
(2017-05-23 18:32:38)
标签：
土地管理法（修正案）集体建设用地宅基地交易农村土地全国土地交易 |
分类： 个人房地产观点 |
5月23日，国土资源部在其官网公告了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）及起草说明，并面向社会公开征求意见。本意见稿最大的亮点就是对农村土地制度进行了较大的改革，说明前些年在成都郫都区等地实施的试点工作已经到了全国普及的时机了。
下面就看看本意见稿中的几大亮点：
1、对集体建设用地明确登记，这是上市交易与合理管控的前提。
“国家实行不动产统一登记制度，依法对土地以及房屋、林木等定着物进行登记。”农民集体所有的土地，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级以上人民政府不动产登记机构登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
2、保护基本农田和耕地，确保耕地红线，也就是确定未来农村土地未来利用的底线。
将第三十一条修改为：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。县级以上地方人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量不减少、质量不降低。
“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，补多少”的原则，由占用耕地的单位负责补充与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件补充或者补充的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于补充新的耕地。
将第三十四条修改为：“国家实行永久基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划为永久基本农田，严格管理，实行特殊保护
3、明确提出村土地利用规划。规划是应用的前提，做到依规划出让，依规划发展。
“地方人民政府可以编制村土地利用规划，作为乡（镇）土地利用总体规划的组成部分。
4、明确农村建设用地的转化批准机构是由市、自治州人民政府。如果面积更大，就需要上报国务院。
将第三款修改为：“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由省、自治区、直辖市人民政府批准。其中，设区的市、自治州人民政府批准乡（镇）土地利用总体规划的，除宅基地以外，农用地转为建设用地由市、自治州人民政府批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地由市、县人民政府批准。
将第四十五条第一款修改为：“征收下列土地的，由国务院批准：“（一）永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；“（二）其他土地超过七十公顷的。”
5、明确土地征收中方式和补偿，确保征收环节保证农民的利益。不能让农村土地交易损害农民利益。这也是稳定农村的关键。
将第四十六条修改为：“市、县人民政府申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等主要内容在拟征收土地所在的集体经济组织范围内进行公告，听取被征地的农村集体经济组织和农民意见。
“市、县人民政府根据征求意见情况，必要时应当组织开展社会稳定风险评估。
“相关前期工作完成后，市、县人民政府应当组织有关部门与被征地农民、农村集体经济组织就补偿安置等签订协议，测算征地补偿安置费用并保证足额到位。
将第四十七条修改为：“征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益，给予公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
“征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、农民宅基地及房屋补偿、地上附着物和青苗的补偿费，以及被征地农民的社会保障费用等。
增加一条，作为第四十八条：“省、自治区、直辖市应当制订并公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准。区片综合地价应当考虑土地资源条件，土地产值、区位、供求关系，以及经济社会发展水平等因素综合评估确定，并根据社会、经济发展水平，适时调整区片综合地价标准。
增加一条，作为第四十九条：“征收宅基地和地上房屋，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿，保障被征地农民的居住权。具体办法由省、自治区、直辖市规定。”
6、“国家建立城乡统一的建设用地市场“这是新法最大的亮点。这标志着农村集体建设用地和国有建设用体可以进行统一交易。而且能够充分保证农民的利益。从交易、利益共享、持续发展等方面进行了规定。
不过本法规还留了一个小尾巴，那就是集体建设用地的具体出让转让办法由国务院另行制定。正式核心，所以国家也相当慎重。
还有就是交易主体是集体土地所有权人，而且交易对象可以是单位也可以是个人。预计在未来操作中还是以村集体组织法人为交易的出让主体。
增加一条，作为第六十三条：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。“按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。“集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”
7、位建设用地的内部激活也提出了办法，也就村民可以自愿有偿退让宅基地。
增加一款，作为第六款：“国家鼓励进城居住的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。腾退出的宅基地可以由本集体经济组织与宅基地使用权人协商回购，主要用于满足本集体内部的宅基地再分配，或者根据国家有关规定整理利用。
8、最后也对整个操作过程中的违法行为做出了相应的制约。这个是农村土地交易开放必须做的。
不过土地管理法修正案希望能够尽快通过。不过我觉得现在必须加大很多农村基层党政干部的管理，因为这一层普遍存在这操作经验缺乏、懒政行为突出、违法成本低的问题，如果不加强外部人这一因素的管理，突然开放，必然造成很多农民利益的损失，社会增加更多不稳定因素。
对于企业来说，要提前学会如何和农民打交道，如何和村书记打交道。而且需要提前布局，需要将项目建设和农村的长期发展结合起来。例如近郊农村可以以休闲度假产业、，特色景观区可以基于特色小镇的旅游产业、基于大农业基础的企业化农业、农庄产业都是可以去探索的。
年初去过朋友在成都郫县探索的多利桃花源项目，一个基于农村土地交易的试点项目。他就是将农村的集体建设用地用于农业休闲度假、农村设施农业、从村创客空间的一个集群。同时积极探索了建设物业的按揭贷款、交易。
喜欢
0
赠金笔