近期随着海口和三亚两个城市对“国八条”的执行，限购区的销售市场迅速转冷，但是却给二线城市带来了新的发展机遇，琼海二线城市销售量连续领军各市县。

二线城市的发展笔者认为经历了四个发展期。首先是06年至07年海口和三亚房地产市场转暖后迅速发展，直接激发了琼海、文昌两个城市的发展，而在此时其他县市还处于萌芽阶段。第二个发展期为09年前后，这一年中国房地产走出了08年的低迷期，海南房地产市场出现大爆发，五指山、定安、陵水、澄迈等地的房地产项目迅速出现，一些大盘的带动，直接促成了众多市县房地产市场的形成。第三个发展期为国际旅游岛公布之后，千亿资金到海南圈地，包括中部部分县市和西线众多县市房地产市场迅速发展，临高、儋州等地以大项目带动的方式迅速抢占岛外客源。全省各市县房地产市场的崛起，带动了整个海南岛房地产品牌的发展。更多的内地人提起海南岛不再是旅游，而是购房。第四个发展期也就是“琼八条”公布之后，二线城市受到政策的影响逆势走强。迎来了一个相对宽松的政策环境。

二线城市房地产发展直接带动了当地城市化的发展进程，众多县市也都是通过新县城的规划，重新规划建设全新的现代化城市。例如定安重点以临高速公路的新城为中心以“新市政中心＋房地产项目”的简单模式在发展。同样可以在澄迈、万宁、文昌、琼海等地找到类似的发展模式。这个模式也是国内很多生活城市和地级城市所选择的一种发展模式。其实海口市也通过省政府和市政府的东西布局带动城市向东西方向扩展，同时带动当地房地产市场的发展。大家可以看到现在的西海岸所拥有的仅仅是市政府办公楼和部分房地产项目，还有未拆迁完的村庄和被征过荒芜的土地。

相信这一轮二线城市房地产市场的大发展必然加速当地城市化进程，但同时也为这些城市管理者的城市经营能力无比担心。短短四五年建设起来的新城就好像没有灵魂的躯体，仅仅是一些硬件的堆积——马路和房子。配套设施的不完善、产业的缺失直接导致这些城市成为“死城”。

很多城市打折旅游地产的旗号在发展普通住宅项目，虽然看上去高楼林立，道路宽敞，但是更多的自然资源被开发商所占有，留给游客的更多的是守卫森严的小区。更多的二线城市旅游业根本没有发展起来，当地农民依然过着传统的农业生活。

由于大部分房子都卖给岛外客户，低入住率，直接导致整个城市服务业难以发展。铺面难以出租，没有像样的超市、没有医疗门诊、药店、银行等基础设施。能够保证实现舒适生活的地方只有酒店，所以在同一个地方购买房子的客户根本享受不到楼书上所宣传的那种惬意生活。这也是导致更多购房客户购买动机转变的直接原因。从简单的度假变为单纯的投资。

一个具有活力的城市首先应该具有自己的文化，而在众多二线城市中基本千篇一律，全部是“自然环境＋建筑物”，没有图书馆、没有历史古迹、没有像样的学校。没有文化的地方就很难让人产生归宿感。很多人说深圳没有文化，其实深圳的那种开拓创新，用于尝试的发展精神就是一种文化。很多年轻人到那里变得勤快和自立。很多人会说二线城市就是将休闲作为自己的文化。但是如果真正的入住真的能够闲的下来吗？整天再为出行、购物、上网、娱乐等事情发愁。简单的坐在家里那不是休闲。

一个具有活力的城市要具有成熟的经济产业。对于很多二线城市的管理者来说还很难将“传统农业与现代化城市结合起来”，更没有将“旅游业与现代城市结合起来”。原因很简单，城市的人口结构决定了当地的产业布局。例如定安县，老城区基本为农业人口，居住地并没有改变，所以他们并不会享受到太多新城带来的生活改变。而新城基本为岛外客户，而这些客户的生活目的为度假和养老。也就是简单的消费。一个只消费不生产的城市必然是一个发展不稳定的城市，比如遇到例如“非典”等特殊时期，岛外客户难以过来，整个城市将成为一座空城。岛外客户“候鸟式”的居住方式也直接导致商业经营的不稳定性，这将直接导致超市等配套难以经营。简单的消费模式也难以发展。

简单GDP的考核机制让更多的二线城市领导单纯的选择了开发房地产，虽然在规划中考虑到众多的配套设施，工厂、学校等等都有考虑，但是在利益面前更多的土地被变性。开工建设的都是一些房地产项目，而更多的产业园还是寥寥无几的几家企业，甚至一片荒芜。

新城建设速度固然重要，但是管理者的管理意识应该要更快于城市建设。琼海是的银海路在去年的大水中变成泽湖。就说明了房地产项目的发展已经超过城市市政配套的速度，而且在新城建设中缺乏整体考虑。而欧洲很多城镇在建设之前首先要做的是完善所有的基础设施，这才保证了整个小镇经历几百年的风雨依然坚固。

如何从传统农业小城镇管理向新兴城市管理提升已经成为摆在更多二线城市领导者面前的课题。无论是硬件配套方面的提升还是经济产业发展的布局，都应该事先考虑。不应该千篇一律，应该找到城市的定位，城市发展方向。单纯的房地产只能建设出一堆建筑，单纯的旅游业只能成为一句口号，合理的系统的产业布局才是城市发展的关键。