救市加速国内地产市场格局裂变

    为了更好的应对金融风暴，促进内需，拉动经济增长，中央推出了4万亿的救市方案，其中就有9000亿的保障性住房建设计划。9000亿将从2009年开始每年投入3000亿，相对于2006年——2008年每年2万亿的房地产的投资总规模来讲每年3000亿不是一个小数目，将直接加速国内房地产市场的格局演化。国内地产市场将从单纯的市场化逐渐向保障性住房与商品房并行的市场转变，形成一个类似新加坡市场格局的地产市场。

    当市场出现保障性住房与商品房并行的时候并不能代表商品房将不会受到中低端市场的影响，形成一个相对独立的高价市场。一个市场中的房价并不是单纯的分为高价和低价，而是由很多梯度的价位组成。当低端的保障性住房价格走低的时候将会影响到中低价位的房子，中低价位的房子又会影响高价位的市场，最终会使整体市场价格走低。

    从现在的市场情况开看，高端地产价格并没有独立在此次金融风暴之外，价格也出现了一定的回调。市场对于房价的预期还是下降，观望心理更加严重。从现在的市场状况可以看出房价将会进一步回调，回归到一个相对合理的价位。从长期来看市场上的中端商品房将处在一个中低价位运行。因为中端商品房直接面临与保障性住房竞争，高端地产将会减少，直接面对精准的一部分人。

海南度假地产的价格优势不在

    随着内地一线城市和二线城市的价格降低，海南地产价格将会逐渐丧失掉价格优势。

    在海南，除三亚之外，房价基本处于一个低价竞争状态。例如定安县房价2000元/平方米左右，内地很多城市的房价在8000元左右，低于4倍的价格差让很多人感觉购买一套这样的房子很划算。很多人购买海南房子的动机一方面在于海南的环境和气候，另一方面就是对于海南房价上涨的预期。但是现在这种预期正在缩小，海口的房价已经达到四千多，琼海、文昌等地的房价已经接近四千，而很多内地城市的房价现在已经是六千多，中间的价差正在缩小。如果要保持岛外购房者对海南房子的兴趣平衡，必须在保持价格的同时在产品品质上提高，让产品价值提高。

品质地产时代到来

    在海南，保障性住房的建设将使海南形成明晰的三个市场，一个就是保障性住房市场，一个是针对本地和岛外中端市场的中间市场，另外一个就是高端市场。保障性住房的不断建设将减小度假地产的发展压力，不用过多的考虑本地中低端人群的购买能力，专心做好产品，提高产品价值。

    从现在海南各地的开发建设情况来看，发展针对外地人的旅游度假地产将是一个长期主力发展方向。海南这么好的环境资源如果长期建设中低端价位的房子将是对海南资源的浪费，海南岛也将成为第二个威海。

    品质的提高才是海南各地地产发展的核心竞争力。而品质的提高在于居住环境的提高与居住文化的建设。

    居住环境包括自然环境、公共配套环境、小区内部环境等几个方面。而在海南很多地方还在一味的消耗自然环境，例如很多地方一味的在宣传产品周围的海滩，海南的空气，未来的前景。但是项目周边配套落后，方圆几公里一个像样的商店都没有。一些中小规模的小区内部根本没有什么环境建设，除了房子就是马路，和内地很多二线甚至是三线城市的产品品质差不多。这样的产品能体现出几许价值？所以很多产品只能借助低价位的竞争优势进行销售，但是面对整体价格走低的情况，这些项目降价空间将很小，所以在这样的环境中显得非常尴尬。

    居住文化建设对于海南的度假地产或者其他旅游地产来说应当是一种度假文化的建设。海南不乏优美的自然环境，但是非常缺乏适合度假的人文环境。很多人来旅游仅仅是拍照、住酒店，并没有很深刻的感受海南的度假文化。

    例如海口不乏大大小小的湖泊还有江岸，但是这些地方却是大大小小的拍档和烧烤园。环境污染不说，治安也是非常不好。在国外很多旅游度假城市这样的地方是咖啡厅、是休闲吧。在一些二线城市更是没有文化可谈。例如琼海的万泉河畔，仅仅是一条观景马路和一条带状公园，并没有穿插太多的文化在里面，没有人更无从谈起文化。

    三亚应当在度假文化建设方面做得相对较好，酒店、沙滩、椰树、咖啡厅等都服务一个主题那就是旅游和度假。一个来三亚度假的人散步在三亚的道路上是一种非常放松的，而不会为寻找一个洗手间或者小商店之类的犯愁。

海南度假地产价格将走高

    从现状来看海南的地产市场将会经历一个1——2年的低位运行阶段，这个阶段主要是消化现有的一些房产存量。一个原因在于国内市场疲软，需要一个复苏过程。另外一方面因为海南很多地产产品整体档次不高，产品价值不能有效的支撑产品价格。

     市场需要消化过程，这个过程中将逐渐减少低品质楼盘的量。当很多的高品质楼盘推出之后，海南度假地产的房价才会逐渐上涨。这个过程至少需要一年时间。所以海南近一两年将会由全面的价格竞争向全面的品质竞争过渡。

                                  李东绪  2008-12-1