量价齐跌：法拍房市场的新变局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2025年全国法拍房市场，可以用四个字来概括，就是：量价齐跌。

根据中指研究院的数据，2025年1—10月，全国累计挂拍房源 60.5 万套，同比下降 5.7%，成交 13.8 万套，同比下降 2.4%，总成交金额 2048.7 亿元，同比下降 22.5%，成交均价 4668 元 /，同比下降 12.3%，平均折价率 74.4%。

1、2025年1-10月，法拍市场60.5万套房源，累计拍次共105.8万次，最终成交13.8万套，清仓率为22.8% 。

刚过去的10月，数据呈下行态势。

10月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量10.6万套，同比下降12.5%，最终成交1.6万套，同比下降7.3%，清仓率14.9%，总成交金额193.4亿元，同比下降32.5%。

年末的法拍市场，与全国房地产市场一样，进入了调整阶段。

2、区域分化明显。

一线城市和重点中心城市的居住类物业清仓率更高。

根据中指研究院的数据，上海法拍住宅清仓率达61.5%，深圳清仓率63.75%，成交均价48413元/平方米，折价率93.7%接近评估价成交。广州法拍住宅清仓率42.85%，北京清仓率40.7%，重庆清仓率57.1%，均明显高于全国平均水平。

另一个没有悬念的事情是：居住类物业仍然是法拍市场的主要成交主力。商业、商务类物业成交仍维持低位。

3、2025年法拍市场，还有一个新动态，是“银行直供房”的出现。

“银行直供房”，是指银行通过线上平台大规模直接销售断供和不良贷款处置的房源。

根据相关统计，“银行直供房”正在变多。

兰州银行2024年挂牌直售房产1130个，2025年增至1779个；吉林银行超过2000个，天津银行接近1300个。

农信系统的规模更大。四川农信挂牌出售的房产标的超过2.4万个，广东农信有1.2万个，辽宁农信1.1万个。

由于“银行直供房”定价普遍低于市场价25%左右，如果大量入市，有可能进一步拉低区域价格预期，影响法拍市场，加剧二手房市场的下行压力。值得高度关注。

4、2025年，中国的法拍房市场，并不平静。

法拍房市场缩量，还不能说明中国房地产市场出现止跌回稳的信号。

法拍房价格的进一步下行，反映了当前市场承接力下降的现实。