冼村15年拆迁路
(2025-07-22 10:11:22)冼村15年拆迁路
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
7月20日,冼村改造迎来标志性时刻。最后两栋村屋顺利拆除。历经15年,冼村的拆迁工作终于最终完成。
冼村位处广州CBD的中部,是广州最受瞩目的城中村之一。
冼村的改造始于20多年前。
2004年,同创卓越公司就受当年的冼村村委会委托,参与旧改策划,制定了第一版的改造方案。(当年旧改的依据是“一村一策”)
冼村全面改造从2009年开始筹备,2010年正式启动。
谁也想不到,1950栋村屋的拆迁前后用了15年。
复杂的资本关系,政商关系,期望值拉满的村民诉求,多方面的利益冲突,令冼村旧改进入了漫长的马拉松。
1、 法制化和规范化,无疑是旧改未来的方向。
这一次,冼村的历史问题得到解决,2024年颁布的《广州市城中村改造条例》无疑发挥了积极作用。
2、 城中村改造是一项复杂的工程,需要平衡各方面利益。找到解决问题的方案。
冼村拆迁的推进,得益于天河区创新探索出依法动迁两条路径:项目中已办理“集体土地转国有土地”手续的融资区,按照国有土地征收程序依法处理;复建区的土地性质仍为集体所有性质,则采取村集体收回集体土地使用权,并依法申请行政处理的依法动迁路径。
3、 城中村改造的时机。
冼村旧改最令人感慨的是:拆迁拖了15年。
房地产市场从起步到高峰到回落,已经走了一个周期。
在冼村旧改的进程中,那么多人,走到最后,又有谁是赢家?
城中村改造项目,如同所有的房地产项目一样,失去了时机,所有的东西就不对了。
在房地产上升期,类似冼村这样的项目,本是大有可为的。但人算不如天算。
在房地产下行期,再做城中村改造,就要降低期望值了。包括政府、村民和资本方。
冼村的案例,说明了城中村改造的三个特点:复杂性、长期性和艰巨性。