冼村15年拆迁路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

7月20日，冼村改造迎来标志性时刻。最后两栋村屋顺利拆除。历经15年，冼村的拆迁工作终于最终完成。

冼村位处广州CBD的中部，是广州最受瞩目的城中村之一。

冼村的改造始于20多年前。

2004年，同创卓越公司就受当年的冼村村委会委托，参与旧改策划，制定了第一版的改造方案。（当年旧改的依据是“一村一策”）

冼村全面改造从2009年开始筹备，2010年正式启动。

谁也想不到，1950栋村屋的拆迁前后用了15年。

复杂的资本关系，政商关系，期望值拉满的村民诉求，多方面的利益冲突，令冼村旧改进入了漫长的马拉松。

1、 法制化和规范化，无疑是旧改未来的方向。

这一次，冼村的历史问题得到解决，2024年颁布的《广州市城中村改造条例》无疑发挥了积极作用。

2、 城中村改造是一项复杂的工程，需要平衡各方面利益。找到解决问题的方案。

冼村拆迁的推进，得益于天河区创新探索出依法动迁两条路径：项目中已办理“集体土地转国有土地”手续的融资区，按照国有土地征收程序依法处理；复建区的土地性质仍为集体所有性质，则采取村集体收回集体土地使用权，并依法申请行政处理的依法动迁路径。

3、 城中村改造的时机。

冼村旧改最令人感慨的是：拆迁拖了15年。

房地产市场从起步到高峰到回落，已经走了一个周期。

在冼村旧改的进程中，那么多人，走到最后，又有谁是赢家？

城中村改造项目，如同所有的房地产项目一样，失去了时机，所有的东西就不对了。

房地产上升期期，类似冼村这样的项目，本是大有可为的。但人算不如天算。

在房地产下行期，再做城中村改造，就要降低期望值了。包括政府、村民和资本方。

冼村的案例，说明了城中村改造的三个特点：复杂性、长期性和艰巨性。